24 CAPITOLO
EDILIZIA
RESIDENZIALE PUBBLICA
1 L’edilizia residenziale pubblica: definizione.
Si può considerare l’edilizia
residenziale pubblica, con una accezione estensiva, come comprendente tutti
quegli interventi che hanno un contributo diretto o indiretto dallo Stato per
poter realizzare degli alloggi ad un costo più moderato rispetto al mercato
privato; oppure si può considerare l’edilizia residenziale pubblica, con una
accezione restrittiva, come comprendente solo quegli interventi che sono a
totale carico dello Stato, ossia gli interventi di edilizia sovvenzionata.
Le regioni hanno approvato speciali
regolamenti regionali che determinano i criteri generali per l’assegnazione e
la gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica. N.
Centofanti e P. Centofanti Alloggi di
edilizia residenziale pubblica: costruzione,assegnazione e cessione, in Guida
Normativa per l’amministrazione locale, ( a cura di F. NARDUCCI), 2011, 2641
La giurisprudenza si è posta il
problema di fissare la legittimità dei criteri enunciati dalle regioni e, in
particolare, del criterio di preventiva residenza nella regione.
È stato affermato che, poiché la
legislazione sull’edilizia residenziale pubblica ha la finalità di favorire le
categorie meno abbienti nell’accesso all’abitazione, è illegittimo un
regolamento regionale che, ai fini dell’assegnazione degli alloggi di edilizia
residenziale pubblica, prenda in considerazione la residenza nella Regione,
dato che tale elemento è estraneo alla legislazione in materia e configura uno
sviamento della funzione amministrativa dalle proprie finalità (TAR Lombardia
Milano, sez. I, 29 settembre 2004, n. 4196, in Foro amm. TAR, 2004,
2442).
Le funzioni amministrative
concernenti l’assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica,
prima di competenza degli Istituti Autonomi per le Case Popolari, sono state
attribuite al comune dall’art. 95 del D.P.R. n. 616/1977.
L’assegnazione è fatta dal Comune
seguendo le procedure fissate dalla legge che il procedimento amministrativo
comunale deve rispettare.
2 Il bando di concorso. I requisiti per l’assegnazione.
Il procedimento di assegnazione si
articola in più procedimenti autonomi che ne costituiscono la fase
preparatoria, pur se autonomamente impugnabile, che sono il bando di concorso e
l’accertamento dei requisiti.
Questi subprocedimenti hanno la
funzione di accertare l’idoneità del richiedente a diventare assegnatario e di
acclarare la sua posizione nella graduatoria. La tipicità di questo
procedimento è che l’idoneità del richiedente viene vagliata in tempi diversi.
Tramite il bando di concorso viene
stabilita l’idoneità all’assegnazione con riferimento alla data di
pubblicazione del bando.
Il Comune ha la competenza ad
emanare il bando di concorso, istruire le relative domande ed attribuire i
punteggi, salva la possibilità di delegare queste funzioni agli IACP nei limiti
fissati dalla normativa regionale.
Il bando di concorso può essere
comunale o comprensoriale. Il bando comunale riguarda gli alloggi siti nel
comune, mentre il bando comprensoriale è generale e riguarda tutti gli alloggi
che verranno disponibili nel comprensorio siano essi di risulta, ossia resi
disponibili da precedenti assegnatari, ovvero di nuova costruzione o di
recupero.
Il bando comprensoriale consente a
tutti coloro che abitano o risiedono nei comuni interessati di partecipare
all’assegnazione degli alloggi collocati nel comprensorio medesimo.
3 Il provvedimento comunale di assegnazione.
L’assegnazione è il provvedimento
amministrativo con il quale si identifica l’idoneità del richiedente a poter
stipulare un successivo contratto di locazione di alloggio di edilizia
pubblica, regolato dalla normativa speciale.
Il provvedimento non deve
necessariamente indicare l’alloggio, potendosi rinviare la scelta ad un
successivo atto che mantiene una sua autonomia.
Con il provvedimento di scelta si
realizza la possibilità di stipulare il contratto di locazione.
Abbiamo quindi due atti distinti:
l’assegnazione come affermazione della posizione utile di chi è collocato in
graduatoria alla stipula del contratto e la scelta, come identificazione
dell’oggetto del contratto; essi possono anche essere ricompresi in un unico
atto di assegnazione qualora questo individui anche l’alloggio da assegnare.
Momento generativo, iniziale del
provvedimento è un fatto materiale ossia la disponibilità dell’alloggio, che
comporta l’esplicarsi di una attività amministrativa, sempre che sussista una
precedente graduatoria di richiedenti per quel comune o comprensorio di comuni.
La carenza di concorrenti in
graduatoria determina l’impossibilità di emanare il provvedimento e l’obbligo
per l’amministrazione di indire un bando di concorso.
L’atto di assegnazione presuppone
necessariamente che il richiedente abbia partecipato ad un bando di concorso e
sia riconosciuta la sua idoneità ad essere soggetto di un atto di assegnazione.
Questa idoneità si ottiene con
l’accertamento dei requisiti necessari per essere ammesso a fruire di un
alloggio di edilizia residenziale pubblica.
Il provvedimento è dovuto in
relazione alla qualità personale dell’assegnatario; solo l’assegnatario può
essere soggetto passivo del provvedimento: non è quindi ammessa voltura se non
nei particolari casi di subentro, ai sensi della delibera CIPE 13 marzo 1995,
paragr. 7.
Alcune legislazioni regionali
sottolineano che il beneficiario dell’assegnazione è il nucleo familiare
indipendentemente dal componente cui sia stata intestata l’assegnazione senza
che possa essere negato il diritto dei singoli di uscire e rientrare nel nucleo
stesso, salvo solo l’obbligo di segnalare il fatto all’amministrazione
competente, con il conseguente suo diritto al subentro al de cuius intestatario
dell’alloggio, ex art. 9, L.R. Toscana 20 dicembre 1996 n. 96 (Cons. St., sez.
V, 19 febbraio 2007, n. 840).
4 Il procedimento di cessione degli alloggi .
La legge 560/1993 innova
radicalmente i principi-quadro, abrogando di conseguenza l’intera normativa
prevista dall’art. 28, legge 412/1991, stabilendo al comma 6 dell’articolo
unico chi ha titolo al riscatto. Pur confermando la natura di patrimonio
indisponibile degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, viene
disciplinato un procedimento amministrativo che pone il patrimonio pubblico
nella condizione giuridica di essere riscattato, cui segue una fase
privatistica che si concretizza nel contratto di vendita.
La fase preparatoria del
procedimento è essenzialmente istruttoria. La funzione di predisporre la
proposta del piano di riscatto è affidata agli enti proprietari, sentito il
parere dei comuni interessati, tenuto conto degli indirizzi regionali. Gli
alloggi oggetto di cessione devono avere i seguenti requisiti previsti dalla
legge:
- sono cedibili gli alloggi
comunali acquisiti, realizzati o recuperati a totale carico o con concorso o
con contributo dello Stato o della regione, destinati ad edilizia residenziale
pubblica. - per essere oggetto di cessione gli alloggi devono essere costruiti
da oltre un quinquennio;
- nei piani di vendita, non deve
essere ricompreso il 25% degli alloggi vendibili. È facoltà delle regioni
escludere un ulteriore 25%, per un totale minimo del patrimonio cedibile pari
al 50% di quello complessivo. La fase si sviluppa in contradditorio fra le
proposte degli enti proprietari e le decisioni che la regione vorrà adottare.
È fermo il limite minimo del 50%
rapportato all’intero patrimonio di tutti gli enti i cui alloggi sono oggetto
di cessione. L’esclusione di immobili dalla proposta di cessione deve essere
motivata.
L’art. 4, comma 2 della legge 30
aprile 1999, n. 136 tende a temperare gli effetti dell’obbligatorietà del piano
vendite abrogando la quota minima di cessione, lasciando, quindi nella
discrezionalità delle regioni la quota del patrimonio da cedere.
In relazione al disposto dell’art.
64 del D.Lgs. 112/1998 che preannuncia un provvedimento legislativo per
definire l’assetto del patrimonio pubblico l’art. 4, comma 6 della legge 30
aprile 1999, n. 136 consente alle regioni di sospendere le operazioni di
vendita, salvaguardando gli aventi diritto che hanno già presentato la domanda
di cessione.
Si precisa, inoltre, che gli
alloggi compresi nei piani di vendita e rimasti liberi devono essere segnalati
al comune che provvede all’assegnazione agli aventi diritto.
La fase successiva è privatistica e
si sviluppa attraverso il controllo dei requisiti che l’assegnatario deve
possedere e con la stipula del contratto di compravendita a prezzo prefissato
dalla legge.
Gli assegnatari per l’esercizio del
diritto al riscatto devono possedere i seguenti requisiti:
1) essere assegnatario
dell’alloggio alla data di entrata in vigore della legge; non sono tali coloro
che hanno il titolo annullato o decaduto;
2) l’alloggio deve essere locato da
almeno cinque anni;
3) il diritto al riscatto può
essere esercitato in alternativa all’assegnatario dai familiari conviventi,
salvo il diritto di abitazione.
4) l’assegnatario deve essere in
regola con il pagamento del canone e delle spese per i servizi o per
manutenzioni.
Il comma 7 della legge 560/1993
tutela il diritto alla locazione nel caso in cui il limite di reddito sia
inferiore a quello previsto per la decadenza o se l’assegnatario è
ultrasessantenne o portatore di handicap.
Vi è l’obbligo all’acquisto, entro
un anno dalla notifica della decadenza, salva l’alienazione a terzi, per coloro
che superano il limite di reddito.
In caso di rinuncia hanno titolo di
priorità all’acquisto le società cooperative edilizie iscritte all’albo
nazionale di cui all’art. 13 della legge 59/1992 che si impegnano con atto
d’obbligo a concedere gli alloggi in locazione a canone convenzionato per un
periodo non inferiore ad otto anni.
5 Il procedimento speciale per il recupero della morosità.
La dizione legislativa esclude i Comuni dalla possibilita` di utilizzare
questo procedimento e` consentito infatti solo agli IACP di esigere, con il
procedimento speciale disciplinato dall' art.32 del TU 28.4.1938 n.1165, lo
sfratto dell'inquilino moroso.
Il procedimento e` dichiarato applicabile agli enti locali dalla
normativa regionale .
Le norme attinenti alla giurisdizione non sono modificabili dalla
legislazione regionale per l'art.108 della Costituzione. Corte Cost. 20.6.1988
n.727 in Riv.Giur. Ed. 1988,901.
A tale scopo, essi devono presentare ricorso, formulato secondo le norme
di procedure civile, al conciliatore, al pretore o al presidente del tribunale
competente.
Ad esso deve venire allegata sia una dichiarazione del presidente
dell'Istituto che affermi, sotto la propria responsabilità, la morositàdell'inquilino
e che il contratto d'affitto e` stato registrato.
La mancanza di detta attestazione, che caratterizza il procedimento
speciale, non consente la legittima emanazione del successivo decreto. Cass.
Sez. III, 21-10-1976 n.3721, in Riv.Giur. Ed. 1977,767.
A tale richiesta il giudice deve far seguire, mediante decreto in calce
al ricorso, una ingiuzione al debitore di pagare quanto dovuto entro un termine
di venti giorni dalla notificazione.
E` stata dichiarata l'illegittimità costituzionale dei commi 3/7
dell'art. 32 del T.U. limitatamente alle parti in cui, per il pagamento dei
canoni scaduti e per l'opposizione al decreto ingiuntivo, fissano termini
diversi da quelli previsti dall'art. 641 c.p.c. per l'ordinario procedimento
ingiuntivo. Corte Cost. 22.12.1969 n.159, in Riv.Giur.Ed. 1970, 507 e in Giur.
It. 1970, 444; Corte Cost. 25.2.1975 n.38, in Giur. Cost. 1975, 162.
Il termine ultimo per il pagamento o per l'opposizione deve intendersi
quello fissato dall'art. 641 in venti giorni.
Scaduto tale periodo senza aver avuto soddisfazione e` possibile
procedere allo sfratto e al pignoramento dei beni mobili.
Copia del ricorso e del decreto deve essere notificata al debitore mentre
non e` necessaria la notifica del precetto per procedere al pignoramento e allo
sfratto, purche`essi avvengano entro trenta giorni dal momento della
notificazione del decreto.
Il debitore puo` ricorrere contro il decreto entro venti giorni dalla
notificazione.
L'opposizione puo` far sospendere l'esecuzione dello sfratto fino alla
decisione finale solo nel caso in cui il giudice preposto riconosca l'esistenza
di motivi gravi e senza alcun pregiudizio per la decisione finale.
Emergono sostanziali differenze col normale procedimento speciale di
convalida di sfratto di cui agli artt.657 e segg. c.p.c..
In primis non e` richiesta la convalida dello sfratto, che viene concesso
salva opposizione del convenuto moroso.
L'opposizione non sospende l'esecuzione di per se stessa, ma per ottenere
la sospensiva e` necessaria l'emissione, su richiesta del ricorrente, di un
decreto di sospensione del decreto di sfratto fino all'esito del giudizio di
opposizione.
E` evidente la presunzione di legittimita` dell'azione civile della p.a.
che risente della presunzione di legittimita` degli atti della p.a..
Il procedimento non ammette graduazioni o proroghe, anzi, se eseguiti nei
trenta giorni il pignoramento e lo sfratto possono essere dati senza la previa
notifica del precetto.
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