Il comparto.

1.       Il comparto.

Rispetto al piano particolareggiato il comparto si pone come uno strumento tendente a regolamentare una unità minima di intervento, per la quale è possibile richiedere un’unica concessione edilizia, ora permesso di costruire (Centofanti 2000, 192).

L’art. 870 c.c. assegna al comparto il ruolo di strumento di attuazione del piano regolatore anche in contrasto con la volontà di una parte minoritaria dei proprietari facenti parte di quella fetta di territorio.

Quando è prevista la formazione di comparti, costituenti unità fabbricabili con speciali modalità di costruzione e di adattamento, glia venti diritto sugli immobili compresi nel comparto devono regolare i loro reciproci rapporti in modo tale da rendere possibile l’attuazione del piano. Possono anche riunirsi in consorzio per l’esecuzione delle opere. In mancanza di accordo, può procedersi all’espropriazione a norma delle leggi in materia

(Art. 870 c.c.).

Lo strumento ha una valenza cogente nei confronti dei proprietari che vi hanno aderito, essendo previsto l’esproprio, da parte del consorzio, delle quote dei proprietari che non ritengano di eseguire le opere necessarie alla realizzazione del comparto (Mengoli 1997, 293).

Il concetto di comparto, ex art. 870, c.c., costituisce una unità fabbricabile autonoma e topograficamente precisata ed individuata che può riunire aree ed edifici appartenenti a diverse persone - le quali, per ciò stesso, devono associarsi - e per il quale (concetto) vengono ulteriormente determinati i vari caratteri delle costruzioni

(T.A.R. Sardegna, 20 dicembre 1989, n. 1279, FA, 1990, 2907).

Trattandosi di una legislazione che afferisce a costruzioni già esistenti la normativa di comparto può beneficiare delle disposizioni legislative sulle distanze intercorrenti fra gli edifici preesistenti, ex art. 9, d.m. 2 aprile 1968.

L’art. 23, l. 1150 del 1942, consente, inoltre, che la normativa di comparto detti speciali prescrizioni nel regolare gli interventi, anche perché gli stessi afferiscono a persone fisiche o giuridiche che costituiscono un unico soggetto richiedente il provvedimento concessorio.

La giurisprudenza non ammette, invece, la possibilità che la normativa di comparto posa pregiudicare i diritti di terzi rispetto alle disposizioni di piano, ad esempio in tema di distanze.

Ai sensi dell'art. 870, c.c., e dell'art. 23, l. 1150 del 1942, i comparti costituiscono unità fabbricabili con speciali modalità di costruzione e di adattamento al preesistente tessuto connettivo urbano, diverse l'una dall'altra in dipendenza della grandezza del lotto, della pendenza del terreno, della vicinanza o meno a costruzioni preesistenti e quindi delle distanze da mantenere.

Ne consegue che la convenzione tra l'amministrazione comunale ed i singoli proprietari dei suoli o il comparto non è di per sé idonea, attesa la sua particolare natura e finalità, a pregiudicare i diritti dei terzi o i componenti di altro comparto, né ad ingenerare posizioni giuridiche più favorevoli o più disagiate rispetto a quelle che ad essi effettivamente competono in base alla normativa esistente

(Cass. civ., sez. I, 12 luglio 1993, n. 7678, GCM, 1993, 1158).

Anche nel caso in cui la normativa di comparto sia ritenuta pregiudizievole, trattandosi di un atto della pubblica amministrazione, l’azione del privato non può essere esercitata presso il giudice ordinario, ma deve essere rivolta al giudice amministrativo.

Con riguardo ai comparti edificatori, di cui agli artt. 870, c.c., 23, l. 17 agosto 1942, n. 1150, e 13, l. 28 gennaio 1977, n. 10, i Comuni sono muniti di poteri autoritativi, a difesa di esigenze generali, pure per quanto attiene al riscontro dei presupposti per la costituzione dei comparti medesimi, la determinazione della loro dimensione, le modalità di formazione, la scelta delle opere da eseguire, la ripartizione di oneri ed utili - principi applicabili anche per i Comuni della Puglia, nella disciplina delle leggi regionali 12 febbraio 1979, n. 6 e 31 maggio 1980, n. 56.

Ne deriva che le posizioni dei singoli proprietari, rispetto alle deliberazioni adottate dagli organi municipali nelle suddette materie, hanno natura di interessi legittimi, e, come tali, sono tutelabili davanti al giudice amministrativo

(Cass. civ., Sez. U., 22 febbraio 1990, n. 1316, RGE, 1990, 485).