Quando si può demolire e ricostruire in zona "A" e nei centri storici?
Le modifiche alla definizione di ristrutturazione edilizia.
La definizione di “ristrutturazione edilizia” contenuta nella lettera d) del comma 1 dell’articolo 3, quale
risultante dalle modifiche apportate dal d.l. n. 76/2020 e dalla legge di conversione, fa riferimento a “interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono
portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il
ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e
l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.
Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.
L’intervento può prevedere altresì,
nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali,
incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.
Costituiscono inoltre
ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o
demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Rimane
fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del
paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e
degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani
urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico
e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o
demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti,
sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti
incrementi di volumetria”.
Il richiamo ai parametri introdotti dal decreto – legge n. 76/2020 (sagoma, sedime, prospetti,
caratteristiche planivolumetriche e tipologiche) assume rilievo per quanto riguarda il regime
degli edifici sottoposti a vincolo ai sensi del d.lgs. n. 42/2004 ovvero ubicati in zona A e assimilate, laddove
l’eventuale modifica di tali parametri comporta l’impossibilità di ricondurre l’intervento alla categoria della
ristrutturazione edilizia e il suo assoggettamento al regime autorizzatorio delle nuove costruzioni (fatte
salve, per la seconda categoria di edifici sopra indicati, le diverse previsioni di legge o degli strumenti
urbanistici).
La previsione consente che gli interventi di demolizione e ricostruzione
soggiacciano al regime della ristrutturazione edilizia anche qualora comportino incrementi volumetrici,
purché giustificati dal rispetto delle normative dianzi richiamate (e sempre che, ovviamente, non si tratti di
edifici vincolati ovvero ricadenti in zona A o assimilate, fatte salve per questi ultimi le diverse previsioni
legislative o degli strumenti urbanistici).
Un’ulteriore possibilità di apportare incrementi alla volumetria dell’edificio preesistente deriva
dall’espressa salvezza delle previsioni legislative e degli strumenti urbanistici che contemplino siffatti
incrementi per finalità di “rigenerazione urbana”.
Pertanto, la deroga vale soltanto per le ipotesi in cui questi siano strumentali a obiettivi
di rigenerazione urbana, da intendersi come riferita a qualunque tipologia di interventi edilizi che,
senza prevedere nuove edificazioni, siano intesi al recupero e alla riqualificazione di aree urbane e/o
immobili in condizioni di dismissione o degrado.
Quanto al regime degli edifici vincolati ai sensi del d.lgs. n. 42/2004, si è già sottolineato che la
soluzione adottata dal decreto – legge n. 76/2020 per assicurare la loro tutela è stata quella di escludere
che possano qualificarsi come ristrutturazione edilizia gli interventi comportanti una loro demolizione e
ricostruzione non solo nei casi in cui ne sia modificata la sagoma,
ma anche nei casi di mutamenti del sedime, dei prospetti e delle caratteristiche planivolumetriche e
tipologiche.
Tuttavia, per gli edifici ubicati nelle zone omogenee A di cui al d.m. n. 1444/1968 e in zone
a queste assimilate dai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici ovvero nelle aree comunque di
particolare pregio storico o architettonico, l’equiparazione voluta dal legislatore al
regime degli edifici vincolati è solo tendenziale, essendo espressamente fatte salve le previsioni legislative e
degli strumenti urbanistici.
Tale inciso fa innanzitutto salva la validità di eventuali disposizioni di leggi regionali, che consentano, anche
per le aree in questione, interventi di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione anche
con limiti meno stringenti di quelli individuati dall’art. 3 del testo unico per gli edifici vincolati ex d.lgs. n.
42/2004.
Inoltre, la clausola di “salvezza” in discorso consente di ritenere ammissibili anche per gli edifici
ubicati in dette zone le variazioni imposte dalla normativa antisismica, energetica, sull’accessibilità etc.,
ferme restando, come è ovvio, le valutazioni delle Amministrazioni competenti in ordine alla compatibilità
degli interventi con il regime eventualmente previsto per i medesimi edifici.
La clausola conferma, altresì, la legittimità delle eventuali previsioni degli strumenti urbanistici (sia generali
che attuativi) con cui si consentano, anche per le zone A e assimilate e per i centri storici, interventi di
ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione entro limiti meno stringenti di quelli
ordinariamente stabiliti dalla norma primaria in esame (fermi restando in ogni caso gli ulteriori limiti
rivenienti da altre norme del testo unico).
Per maggiori informazioni:
https://www.mit.gov.it/sites/default/files/media/notizia/2020-12/circolare%20art.10.%20pdf%20%281%29.pdf
Foto presa da: https://www.impresedilinews.it/
