Locazione di parte dell'immobile principale

adempimenti tributari per la registrazione del contratto di affitto e la successiva dichiarazione dei canoni .

Pur nel silenzio della L. 431/1998  relativa alla disciplina delle locazioni abitative  e di prassi fiscale specifica, si ritiene comunemente che il contratto di locazione di porzione di fabbricato ad uso abitativo  segua le regole ordinarie.

Pertanto in caso di presentazione del contratto all’ufficio, il contribuente deve portare con sé:

– almeno due originali (o un originale e una copia con firma in originale) del contratto da registrare;

– un contrassegno telematico (ex marca da bollo) da 14,62 euro, da applicare su originali e copie, per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;

– il modello 69 per la richiesta di registrazione, compilato (che si può scaricare dal sito internet dell’Agenzia o prendere in ufficio). In particolare si deve inserire nel Quadro D dei DATI DEGLI IMMOBILI,  la lettera P (porzione);

– la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (copia del mod. F23), sempre che non si opti per la cedolare secca; in tal caso, infatti, non è dovuta l’imposta di registro, ma l’imposta sostitutiva (acconto e saldo), che deve essere versata entro gli stessi termini previsti per l’Irpef.

L’imposta di registro è dovuta nella misura del 2% del canone annuo pattuito. È previsto l’importo minimo di versamento di 67 euro per la prima annualità.[1]

Con circolare n. 5 del 11 marzo 2013, l’Agenzia ha dato alcune importanti indicazioni circa la tassazione dei redditi provenienti dalla locazione di parte dell’abitazione principale. in particolare il documento di prassi osserva la “particolarità che trae origine dalla circostanza che l’immobile rappresenta, 

er il proprietario, la propria abitazione principale per l’intero anno, nonostante parte di essa sia stata concessa in locazione”.

A tal proposito è stato ritenuto che  debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca). Sono, invece, dovute sia l’IMU che l’IRPEF o la cedolare secca nel caso in cui l’importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca) sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%.

 Esempio :

rendita rivalutata del 5%  = euro 1000

canone di locazione annuo  (ridotto del 15% [2] se assoggettato ad IRPEF) = euro 2550

canone di locazione annuo (non ridotto se assoggettato a cedolare secca)= euro 3000

in questo caso si paga sia l’IMU che l’IRPEF (o la Cedolare Secca)

Il quadro RB di Unico 2013  presenta quest’anno la seguente forma :

In particolare nella Riga 2 “Utilizzo” è possibile indicare rispettivamente:

11-immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato o “patti in deroga”.

Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e va compilata la sezione II del quadro RB. Il reddito va indicato nella colonna 14 “imponibile cedolare secca 21%”;

12- immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “concordato” situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa.

Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e va compilata la sezione II del quadro RB. Il reddito va indicato nella colonna 15 “imponibile cedolare secca 19%”;

Il reddito da canoni di locazione soggetto ad IRPEF va inserito in  RB punto 6 e riportato nel rigo RB punto 13 ,  nel nostro esempio è pari a 2550 euro e confluisce nel rigo RN 1 del Reddito Complessivo.

Certificazione sismica. Quesito?

Egr. Avv.,
mi chiedo perché è necessaria una certificazione energetica per gli alloggi di classe g fatta da un tecnico e non basta l'autocertificazione del proprietario, quando tutti sanno che la classe g è la classe residuale più bassa?
Mi chiedo invece perché non è necessaria una certificazione di idoneità sismica per locazioni e vendite di alloggi almeno nelle zone sismiche a rischio più elevato?
I migliori saluti
SG

risposta

perché in europa abbiamo i dirigenti migliori , trattandosi di direttive europee.
Inoltre è memo rischioso e più lucrativo fare una certificazione energetica (e organizzare i relativi corsi) ove si rischia nulla che una certificazione sismica dovela questione è certamente più complicata e, almeno in teoria, si rischia qualcosa.

Locazione commerciale . Rinnovo. Disdetta. Indennità di avviamento

Alla scadenza del contratto di locazione commerciale  è diritto del proprietario poter rinnovare a nuove condizioni.

Se il proprietario aumenta il canone e il conduttore non accetta il conduttore non avrà diritto all'avviamento?

Il locatore non può esercitare tale diritto alla scadenza se prima non corrisponde l’avviamento.

L'unico diritto che ha è dare disdetta: cioè in pratica comunicare all'inquilino che alla scadenza o si adegua il canone (la proposta inclusa nella disdetta) o deve liberare l'immobile.
La rinnovazione del contratto è regolata dall'art 28 L. 392/78 e tale legge garantisce all'inquilino la rinnovazione tacita del contratto per sempre a meno che non intervenga disdetta:
(Art.28. Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.)

L’opzione disponibile per risolvere il contratto del locatore è solo la disdetta.

La proposta di rinnovo non è altro che una proposta di nuovo accordo che può anche non essere accettata. 

In pratica alla scadenza si può proporre di aumentare il canone, ma il conduttore può non accettare la proposta e il contratto continua così come è.

Oltre alla proposta si può anche inviare la richiesta di disdetta, cioè si da disdetta e nel contempo si propone di aumentare il canone rinnovando il contratto.

In tal caso se l'inquilino non accetta la proposta la disdetta è ufficializzata e valida e da qui il diritto alla indennità di avviamento regolata dall'art 34.

(Art.34. In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile).

Diverso è il discorso se il conduttore è moroso in tal caso si procede con risoluzione per morosità.

Complicazione normativa: la forza del legislatore

Come il movimento è il nutrimento del muscolo, così la produzione normativa è il nutrimento del potere del legislatore regionale  nazionale.

Più norme ci sono più modifiche ci sono più è necessario l’intervento del legislatore e cresce la sua potenza.

Più la sua presenza sarà richiesta nei dibattiti televisivi, più modificherà le norme e più ci vorranno interventi per semplificarle  o meglio per complicarle ulteriormente e più la pubblica amministrazione dovrà aggiornarsi ed aumentare di numero per supportare o meglio richiedere più documenti per fare partire ogni iniziativa.

Basta ricordare l’insegnamento del Kelsen che la norma deve essere generale ed astratta, purtroppo dimenticato.

legge 121/2016 della regione Lombardia

Egr. Avv.

1,600 miliardi di euro costerebbe realizzare un patrimonio di 9500 alloggi pubblici.

Tanti sono quelli attualmente risultanti sfitti (forse occupati e assegnati abusivamente) nel comune di Milano di proprietà del comune e dell'ALER.

La legge 121/2016 della regione Lombardia è un efficiente rimedio per risolvere la situazione?

Tutti sembrano entusiasti .

La norma per essere applicata abbisogna di una serie di adempimenti regionali quindi ci vorrà del tempo.

I fondi per lo sviluppo e la realizzazione della piattaforma informatica necessaria per procedere alle assegnazioni  sono stati autorizzati. La spesa è stata prevista  in euro 150.000,00 nel 2016 e in euro 450.000,00 nel 2017.

Un bel sistema di semplificazione.

Lei che ne pensa.

Distinti saluti

GG

Risposta

Bisognerebbe dare un premio di produttività a dirigenti e amministratori