L. n. 164/2014 “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante”

La legge n. 164/2014 ha inserito nel D.P.R. 380/2001 l’art. 23-ter titolato “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante” il quale indica le regole sui cambi d’uso.
Obiettivo dell norma è quello di uniformare le differenti normative regionali e semplificare l’applicazione della disciplina.
La nuova disposizione statale sui cambi d’uso è stata emanata quale norma di semplificazione e liberalizzazione e dunque determina livelli essenziali delle prestazioni concernenti i diritti civili e sociali da assicurare in modo uniforme su tutto il territorio nazionale, a termine dell’art. 117, comma 2, lett. m) della Costituzione.

L’art. 23-ter si articola in tre commi.
Il primo comma definisce cos’è il mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

È cambio destinazione uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, tra le cinque seguenti:

1) residenziale ;
2) turistico-ricettiva;
3) produttiva e direzionale;
4) commerciale;
5) rurale.

Dunque il cambio destinazione uso urbanisticamente rilevante è solo quello che comporta il passaggio tra l’una e l’altra delle cinque categorie funzionalmente autonome indicate dalla legge, indipendentemente dalla realizzazione o meno di opere.
In tal modo è assicurata tutela alla zonizzazione e controllo sull’adeguatezza degli standard in relazione all’incidenza dei diversi usi.

All’interno della stessa categoria le destinazioni d’uso sono ritenute urbanisticamente omogenee, in quanto determinano carichi urbanistici sostanzialmente equivalenti.
I Comuni possono dettagliare le tipologie delle destinazioni uso degli immobili all’interno della stessa categoria funzionale (es. prevedendo gli usi di studi professionali, ambulatori, palestre, artigianato, ecc.) ma non possono modificare le “categorie funzionali” che devono essere solo quelle (cinque) stabilite dalle legge.

Il comma 2 indica il criterio per l’attribuizione della destinazione d’uso:“La destinazione d’uso di un fabbricato o di unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile”.
In presenza quindi di una “destinazione mista” nell’ambito di uno stesso fabbricato o di una unità immobiliare, la norma statale chiarisce che la destinazione d’uso è quella che risulta prevalente in termini di quantità di superficie utile, ossia quella equivalente ad almeno il 50,1%.

La superficie da considerare sarà quella autorizzata dal titolo abilitativo, ivi compreso eventuali accertamenti di conformità urbanistico-edilizia, non potendosi considerare usi in atto in contrasto con i titoli edilizi.
In assenza di titolo abilitativo si farà riferimento alla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento ovvero ad altri documenti probanti.

La definizione di superficie utile cui fare riferimento, nel silenzio della disposizione, sarà quella delle norme tecniche degli strumenti urbanistici comunali.

Il comma 3 così dispone: “Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito”.

Alle Regioni è assegnato il termine di giorni novanta dalla data di entrata in vigore della legge di conversione (12 novembre 2014) entro il quale adeguare la propria legislazione ai principi della legge statale.
Decoro tale termine, dunque dal 10 febbraio, l’art. 23-ter trova diretta applicazione con l’automatica sostituzione delle differenti normative regionali e delle normative dei piani urbanistici comunali.

L’ultima parte del comma, che da un lato afferma il principio che il cambio destinazione uso all’interno della stessa categoria funzionale, è sempre ammesso, ma dall’altro fa salva la diversa previsione delle disposizioni regionali e degli strumenti urbanistici comunali, indebolisce la ratio di semplificazione della disposizione e non appare molto comprensibile.

Il cambio desinazione uso deve avvenire nel rispetto delle norme della pianificazione comunale.

L'articolo 10 del D.P.R. n. 380/2001 dispone che le Regioni stabiliscano con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso degli immobili o di loro parti sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio attività.

L'articolo 19, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001 prescrive che il permesso di costruire relativo a costruzioni o impianti destinati ad attività turistiche, commerciali o allo svolgimento di servizi comporta la corresponsione di un contributo pari all'incidenza delle opere di urbanizzazione nonché una quota non superiore al 10% del costo documentato di costruzione. Il comma 3 dell’art. 23 ter prevede che qualora la destinazione d'uso delle costruzioni non destinate alla residenza, nonché quelle nelle zone agricole, venga comunque modificata nei dieci anni successivi all'ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell'intervenuta variazione.

Ai fini della determinazione del cambio d’uso urbanisticamente rilevante bisogna analizzare sia il D.M. n°1444/1968 che l’art. 32 del D.P.R. 380/2001.

Il D.M. indica i rapporti tra gli spazi pubblici e le differenti categorie di destinazione d'uso distinguendo tra insediamenti residenziali e produttivi comprensivi di quelli industriali, commerciali e direzionali.

Mentre l'articolo 32 del TU Edilizia ricomprende tra le variazioni essenziali il mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standard e delle dotazioni territoriali previsti dal D.M. n° 1444/1968.

Si può infatti notare che il legislatore statale propugni una complessiva semplificazione della disciplina delle destinazioni d’uso, richiedendo che si riconosca un diverso carico urbanistico solo in caso di passaggio da una all’altra delle categorie funzionali, e richieda di liberalizzare il passaggio da un uso all’altro all’interno della medesima categoria, ad esclusione dei casi in cui la pianificazione urbanistica introduca limitazioni e condizioni per specifiche esigenze di interesse pubblico. Tuttavia prendendo atto che una tale innovazione necessita di una complessiva riconsiderazione della disciplina urbanistica ed edilizia che attiene alle dotazioni territoriali e pertinenziali richieste, ma anche al contributo di costruzione dovute, il legislatore statale subordina la effettiva operatività delle auspicate semplificazioni in materia all’introduzione di una legge regionale di adeguamento, fatti salvi i casi in cui manchi una disciplina di dettaglio regionale o i piani non presentino una disciplina delle destinazioni d’uso ammissibili.

Sulla base di queste indicazioni sono state emanate numerose leggi regionali sulla materia nonché diverse delibere comunali (di dubbia interpretazione) che hanno portato ad una vasta diversificazione delle destinazioni d'uso.

Dunque il cambio destinazione uso urbanisticamente rilevante è solo quello che comporta il passaggio tra l’una e l’altra delle cinque categorie funzionalmente autonome indicate dal 1 comma dell’art. 23 ter, indipendentemente dalla realizzazione o meno di opere. In tal modo è assicurata tutela alla zonizzazione e controllo sull’adeguatezza degli standard in relazione all’incidenza dei diversi usi. All’interno della stessa categoria le destinazioni d’uso sono ritenute urbanisticamente omogenee, in quanto determinano carichi urbanistici sostanzialmente equivalenti. I Comuni possono dettagliare le tipologie delle destinazioni uso degli immobili all’interno della stessa categoria funzionale (es. prevedendo gli usi di studi professionali, ambulatori, palestre, artigianato, ecc.) ma non possono modificare le “categorie funzionali” che devono essere solo quelle (cinque) stabilite dalle legge.

Nel caso della modificazione della destinazione d’uso cui si correla un maggior carico urbanistico è integrato il presupposto che giustifica l’imposizione al titolare del pagamento della differenza tra gli oneri di urbanizzazione dovuti per la destinazione originaria e quelle, se più elevati dovuti per la nuova destinazione impressa (cfr. C. di S. Sez. V, 30 agosto 2013, n° 4326) .

Il comma 2 dell’art. 23 indica il criterio per l’attribuzione della destinazione d’uso: “…La destinazione d’uso di un fabbricato o di unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile..”. In presenza quindi di una “destinazione mista” nell’ambito di uno stesso fabbricato o di una unità immobiliare, la norma statale chiarisce che la destinazione d’uso è quella che risulta prevalente in termini di quantità di superficie utile, ossia quella equivalente ad almeno il 50,1%. La superficie da considerare sarà quella autorizzata dal titolo abilitativo, ivi compreso eventuali accertamenti di conformità urbanistico-edilizia, non potendosi considerare usi in atto in contrasto con i titoli edilizi. In assenza di titolo abilitativo si farà riferimento alla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento ovvero ad altri documenti probanti . La definizione di superficie utile cui fare riferimento, nel silenzio della disposizione, sarà quella delle norme tecniche degli strumenti urbanistici comunali.

Il criterio della prevalenza ha il pregio, oltre di essere facilmente applicabile, anche di consentire che la restante parte del fabbricato o dell’unità immobiliare abbia una destinazione funzionale diversa, senza che ciò influisca sulla destinazione che assume rilievo ai fini di legge. Anche questa previsione, laddove indirettamente consente che utilizzi diversi convivano nel medesimo immobile ma che solo quello prevalente incida sulla qualificazione in termini di destinazione d’uso, è quindi da ricondurre all’intento del legislatore di agevolare, e quindi incentivare, gli interventi di trasformazione.

Prescrizione dei reati edilizi dopo la legge Cirielli

Prescrizione dei reati edilizi dopo la legge Cirielli

La legge Cirielli  ha portato ad una generale abbreviazione dei tempi prescrizionali, incidendo negativamente sulla situazione processuale, già gravata dalla difficoltà di smaltire, in tempi veloci, l’eccessivo carico di lavoro con l’unica eccezione del cd. illecito “bagatellare” o di minore gravità in particolare a tutte le contravvenzioni.

Anche per le contravvenzioni, in passato, il termine prescrizionale era sempre più breve: tre anni per tutte le contravvenzioni punite con la pena detentiva (sola, congiunta o alternativa a quella pecuniaria) e addirittura due anni per quelle contravvenzioni punite con la sola pena dell’ammenda. Per effetto invece della riforma, il limite prescrizionale sale per tutte le contravvenzioni (comunque punite, anche solo con la pena pecuniaria) a quattro anni.

Per il principio costituzionale dell'irretroattività della norma penale sfavorevole di cui all'art. 25 C., ove le nuove disposizioni abbiano l'effetto di produrre un incremento dei termini prescrizionali, esse potranno trovare applicazione solo con riferimento a fatti che si siano realizzati successivamente all'entrata in vigore della legge stessa. La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 393 del 23 novembre 2006, ha dibattuto e deciso sulla questione. Quanto detto vale esclusivamente per gli aspetti penali del reato di abuso edilizio, in quanto la violazione amministrativa - e la conseguente applicazione delle misure repressive previste dalla legge - non è soggetta ad alcun termine.

Come interagisce col calcolo della prescrizione la sospensione del processo.

L’incremento dei termini prescrizionali interagisce sul calcolo della prescrizione nei casi di sospensione del processo.

Un orientamento giurisprudenziale afferma che una eventuale sospensione del processo concessa senza che ricorrano le condizioni per l'ottenimento della concessione in sanatoria ex artt. 44 della L. 47/85 ovvero del condono edilizio ex art. 32 della L. 269/03, deve considerarsi tamquam non esset con conseguente maturazione del termine prescrizionale dopo la scadenza del termine massimo quinquennale ex art. 157 cod. pen. (salve eventuali sospensioni disposte per altra causa).

Detto orientamento ha trovato ulteriori applicazioni in pronunce della terza Sezione, quali, tra le tante, la n. 563 del 17 novembre 2005, Martinico, Rv. 233011, secondo cui la sospensione per reati edilizi prevista dall'art. 44 della L. 47/85 in relazione alla domanda di condono edilizio presentata ai sensi dell'art. 32 del D.L. 260/03 convertito nella L. 326/03, non può essere disposta in relazione ad opere non condonabili.

La eventuale sospensione disposta dal Giudice di appello deve considerarsi inesistente con le ovvie ricadute in tema di computo dei termini di prescrizione del reato. Su questo stesso filone interpretativo si colloca altra pronuncia della Sez. 3 n. 9670 del 26.1.2011, Rizzo ed altro, Rv. 949606 con la quale è stato ribadito il principio della inapplicabilità della sospensione del processo ex art. 159 cod. pen. in tema di reati edilizi laddove si verta nella ipotesi di opere edilizie non condonabili.

La Cass. Pen. Ord. Sez. 3, n. 49652 Anno 2015 ritiene invece diverso il criterio informatore cui si ispira la sospensione del processo in materia di reati urbanistici, la quale - per i casi regolati dagli artt. 38 e 44 della L. 47/85 e dall'art. 39 della L. 724/94 e per quelli regolamentati dall'art. 32 della L. 326/03 (assimilabile a quelli previsti dal menzionato art. 39) - in tanto potrà essere applicata in quanto l'opera edilizia risulti astrattamente sanabile o condonabile, previa valutazione preventiva da parte del giudice, ovvero ex post.

Una volta accertato da parte del giudice, nel corso del processo di merito, che il rilascio della concessione edilizia è stato negato o non poteva essere disposto, considererà tamquam non esset la sospensione medio tempore disposta, con inevitabile refluenza sul corso della prescrizione.

Nel caso, invece, ricadente sotto il paradigma dell'art. 13 della L. 47/85, trattandosi di sospensione del processo accordata su richiesta dell'imputato, anche laddove la domanda non dovesse essere accolta in esito all'iter della procedura azionata dal privato, la sospensione del processo penale opererebbe sempre e di essa si deve tenere conto ai fini del computo del termine prescrizionale, proprio perché conseguente ad una istanza difensiva che prescinde dal giudizio preventivo da parte del giudice sulla assentibilità dell'opera.

Se così è, si profila un contrasto interpretativo sulla estensibilità anche alla disciplina prevista dal combinato disposto degli artt. 13 e 22 della L. 47/85 (oggi artt. 36 e 45 del D.P.R. 380/01) delle regole riguardanti gli effetti della sospensione del processo sulla prescrizione laddove si verta in ipotesi disciplinate degli artt. 44 e 38 della L. 47/85 ovvero dagli artt. 39 della L. 724/94 e 32 della L. 326/03.

La regola generale secondo la quale in caso di inaccoglibilità della sanatoria non può ritenersi la sospensione del procedimento penale (con le ovvie conseguenze con riguardo alla prescrizione del reato) e ciò indipendentemente dal fatto che il giudice abbia disposto o negato la sospensione del procedimento, dovendosi nel primo caso ritenere la sospensione inesistente", varrebbe anche per quei casi nei quali le istanze di rinvio presentate dall'imputato (o dal difensore) rivolte ad ottenere la sospensione del processo in attesa del rilascio del provvedimento amministrativo ai sensi dell'art. 13 della L. 47/85 (oggi 36 D.P.R. 380/01), siano state accolte dal giudice. In tal caso, invece, dovrebbe trovare applicazione in tale ultima ipotesi il disposto di cui all'art. 159 comma 1 par. 3) del cod. pen. che àncora la sospensione del processo ad apposita istanza difensiva.

Per la sez. 3 pen. appare quindi necessario un intervento risolutore della Suprema Corte al fine di indicare se il periodo di sospensione per reati edilizi, disposta dal giudice a seguito di presentazione della istanza di concessione in sanatoria ai sensi dell'art. 13 della L. 47/85 (oggi art. 36 del D.P.R. 380/01) per opere originariamente o successivamente non assentibili sia assoggettato, o meno, all'identico regime previsto per le sospensioni disposte dal giudice in relazione ad istanze avanzate dal privato in via amministrativa dirette ad ottenere la sanatoria ex art. 44 della L. 47/85, ovvero ex art. 38 della stessa legge, ovvero ancora in relazione ad istanze avanzate ai sensi dell'art. 39 della L. 724/94 ovvero ai sensi dell'art. 32 del D.L. 269/03, convertito nella L. 326/03, per opere originariamente o successivamente non condonabili.

A tal fine la sez. 3 pen.ha richiesto alle Sez. Un. di verificare se il periodo di sospensione disposto dal giudice nelle ipotesi di presentazione di istanza per la concessione in sanatoria ai sensi dell'art. 13 della L. 47/85 debba, o meno, essere considerato in tutto o in parte ai fini del computo dei termini di prescrizione del reato edilizio, e se, in caso di successive istanze di rinvio del processo dinnanzi al giudice penale ed all'esito negativo della domanda amministrativa di rilascio della concessione edilizia in sanatoria, si applichino, o meno, le disposizioni previste dall'art. 159 comma 10 par. 3) del codice penale per effetto di richieste di rinvio su istanze del privato.

semplificazione amministrativa. Quesito

Egr. Avv.
ma quale sbandierata semplificazione amministrativa! a rivolgersi ad un ufficio pubblico si trovano solo ostacoli e complicazioni. Nessuno sembra sappia cosa deve fare e quindi inventa ostacoli per non decidere.
Se non ti va bene ti invitano a produrre un ricorso alla magistratura.
I costi e i tempi della giustizia aiutano?
Questi mirano a sfasciare il paese.
Saluti
GG


Risposta
Finché avremo questi amministratori e questi dirigenti è difficile uscirne

canone RAI 2016

Il canone RAI si paga solo sulla prima casa e una sola volta nella famiglia, a condizione che i coniugi e/o i figli siano tutti residenti nello stesso immobile. Nel caso di coppia di coniugi con residenze in due immobili diversi, su entrambi gli immobili la società elettrica addebiterà, nella bolletta, il canone. Lo stesso dicasi per i figli: se questi ultimi cambiano residenza dovranno pagare il canone nell’immobile anche se in locazione o in comodato.

 • L’importo del Canone Rai è stato ridotto da 113,50 a 100 euro l'anno.

 • Il canone si pagherà in bolletta dal 1 luglio 2016 e comprenderà le rate dei mesi precedenti . Dal 2017 invece sarà diviso in 10 rate da 10 euro, da Gennaio a Ottobre (20 euro a bolletta). Quindi non si pagherà sulla bolletta dell'ultimo bimestre dell'anno.

 • Nella residenza anagrafica del contribuente che ha un contratto di energia elettrica, da ora, si presume la detenzione di un televisore, tale presunzione va, eventualmente, superata presentando regolare autocertificazione, con validità un anno, all’Agenzia delle Entrate. Il decreto non fa riferimento al possesso di smartphone, tablet e PC.

 • Il pagamento avverrà con la bolletta sia per chi ha un contratto con una compagnia elettrica delmercato libero che per chi è coperto dal servizio di maggior tutela (la stragrande maggioranza degli italiani). 

In Italia c'è la ripresa economica?

Nel 2015 sono fallite 10500 imprese .
I prezzi degli immobili continuano a scendere i giovani non trovano lavoro e quando va bene aprono una partita iva.
Sono  i segnali della ripresa?