L’esclusione della disciplina della prevenzione da parte degli strumenti urbanistici.

1.      L’esclusione della disciplina della prevenzione da parte degli strumenti urbanistici.

La normativa di piano può sicuramente imporre una disciplina delle distanze superiore in termini lineari a quella disposta dal codice civile.

Tale modifica non significa l’abrogazione implicita delle disposizioni dello stesso codice civile che consentono la costruzione sul confine, ex artt. 874 ss. c.c.

L’interprete deve verificare se i regolamenti comunali impongano una distanza assoluta fra le costruzioni o se permettano, invece, la realizzazione di fabbricati in aderenza.

Se sono consentite le costruzioni in aderenza il costruttore che edifica per primo può realizzare il proprio manufatto a confine, costringendo il prevenuto a edificare in aderenza o a realizzare l’opera rispettando le maggiori distanze imposte dai regolamenti locali.

Allorquando i regolamenti edilizi comunali stabiliscono una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prevista dal codice civile, detta prescrizione deve intendersi comprensiva di un implicito riferimento al confine, dal quale chi costruisce per primo deve osservare una distanza non inferiore a metà di quella prescritta, con conseguente esclusione della possibilità di costruire sul confine e quindi della operatività della prevenzione.

L'adozione di tale metodo di misurazione dei distacchi non è incompatibile con la previsione della facoltà di edificare sul confine ove lo spazio antistante sia libero fino alla distanza prescritta, oppure in aderenza o in appoggio a costruzioni preesistenti, con conseguente applicabilità del criterio della prevenzione

(Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 1999, n. 1282, GCM, 1999, 351).

Nel caso in cui i regolamenti edilizi stabiliscano espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine, non può ritenersi consentita - salvo concreta, diversa previsione della norma regolamentare - la costruzione in aderenza od in appoggio, con conseguente inoperatività del principio della prevenzione, mentre, nell'ipotesi in cui tali regolamenti, come quello del Comune di Afragola, consentano, anche implicitamente, le predette facoltà di costruzione come alternativa all'obbligo di rispettare una determinata distanza dal confine, si versa in ipotesi del tutto analoga, sul piano normativo, a quella prevista e disciplinata dagli art. 873, ss. c.c.

In tal caso opera il principio di prevenzione, in base al quale colui che costruisca per primo potrà legittimamente farlo sul confine, obbligando all'arretramento a distanza legale il vicino che non voglia, a sua volta, costruire in aderenza o in appoggio

(Cass. civ., sez. II, 13 giugno 1997, n. 5339, GCM, 1997, 985).

Il criterio della prevenzione previsto dagli artt. 873, 875 c.c., è derogato dagli strumenti urbanistici locali nel caso in cui questi fissino senza alternativa le distanze delle costruzioni dal confine e non anche quando, pur prevedendo siffatto metodo di misurazione, si consenta anche la costruzione in aderenza.

In tale ipotesi, infatti, il primo costruttore ha la scelta fra il costruire alla distanza regolamentare ed erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine, ponendo il vicino che voglia a sua volta edificare nella alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza ovvero, se ciò non voglia, di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dal regolamento locale

(Cass. civ., sez. II, 29 agosto 1997, n. 8231, GBLT, 1998, 59. Conf. Cass. civ. sez. II, 28 novembre 1998, n. 12103, GCM, 1998, 2487).

Il rinvio ai regolamenti locali, che assumono conseguentemente carattere integrativo, disposto dagli artt. 872 e 873, c.c., in materia di distanze nelle costruzioni, si estende a tutta la disciplina predisposta da quelle fonti nella stessa materia, di guisa che anche il principio della prevenzione, sancito dagli artt. 875-877 c.c., può risultarne diversamente regolamentato e persino non più mantenuto in vita ove in tal senso sia disposto dai vigenti regolamenti e/o norme urbanistiche locali.

(Cass. civ., sez. II, 22 luglio 1991, n. 8172, RGE, 1992, I, 34.

La normativa di piano può derogare alla disciplina civilistica della prevenzione, impedendo di costruire sul confine al proprietario che per primo inizia a realizzare le opere sul suo lotto.

Il diritto all'osservanza delle distanze legali sussiste in capo al proprietario di una costruzione esistente nel fondo finitimo oppure - qualora il regolamento locale preveda una distanza minima dal confine - anche in capo al proprietario di un fondo non edificato rispetto alla costruzione sorta nel fondo finitimo

(Cass. civ., sez. II, 15 dicembre 1999, n. 14081, GCM, 1999, 2538).

In materia di distanze legali tra costruzioni, il criterio della prevenzione non è applicabile quando la disciplina urbanistica locale, essendo diretta ad assicurare comunque uno spazio libero tra le costruzioni per soddisfare esigenze pubblicistiche, prescriva che le costruzioni stesse debbano essere tenute ad una determinata distanza dal confine.

In tal caso anche colui che costruisce per primo deve mantenere la costruzione alla prescritta distanza dal confine e può ovviamente pretendere il rispetto della medesima distanza da parte del vicino che costruisca successivamente

(Cass. civ., sez. II, 19 maggio 1997, n. 4438, GBLT, 1997, 4284).

I regolamenti possono, infatti, imporre distanze minime rispetto ai confini e togliere al proprietario che costruisce successivamente la possibilità di realizzare l’opera in aderenza a quella già eseguita.

In tal caso colui che costruisce per primo deve obbligatoriamente osservare una distanza minima dal confine del proprio fondo, non inferiore alla metà di quella prescritta dallo strumento urbanistico a deroga delle disposizioni del c.c. (Assini e Mantini 1997, 502).

Quando le norme regolamentari (come le norme tecniche di attuazione dei piani regolatori) stabiliscono determinate distanze dal confine, non è consentito edificare sul confine medesimo e, di conseguenza, non opera il principio di prevenzione. Salvo che la stessa normativa regolamentare contenga una previsione derogativa ovvero tale previsione venga adottata con una successiva deliberazione, la quale può essere ritenuta applicabile soltanto dopo che sia giunto a compimento - con la pubblicazione nell'albo pretorio, dopo l'approvazione dell'autorità tutoria - il procedimento all'uopo prescritto dalla legge per renderla operante

(Cass. civ., sez. II, 25 settembre 1999, n. 10600, UA, 2000, 38).

Le disposizioni dei regolamenti comunali edilizi che impongono una distanza minima tra pareti finestrate e pareti degli edifici antistanti, con esclusione della facoltà di costruire in aderenza, rendono inapplicabile il criterio della prevenzione, con conseguente esclusione della possibilità di costruire sul confine, dovendo colui che costruisce per primo osservare una distanza minima dal confine del proprio fondo, non inferiore alla metà di quella prescritta.

(Cass. civ., sez. II, 1 luglio 1996, n. 5953, GCM, 1996, 929).

La prevenzione, invece, continua a regolare i rapporti fra proprietari confinanti qualora le disposizioni di piano vigenti nulla prevedano in proposito o quando, invece, espressamente consentano la facoltà di costruire in aderenza o appoggio.

In linea generale, la previsione da parte di strumenti urbanistici di distacchi tra edifici e confini non può tradursi nella limitazione del proprietario confinante di costruire sul confine in aderenza ad altro fabbricato nei casi in cui l'altro confinante abbia precedentemente costruito sul confine.

Qualora sia già stata realizzata una costruzione sul confine secondo il criterio di cui all'art. 873 c.c., a meno di espressa previsione da parte degli strumenti urbanistici circa il divieto di costruzioni in aderenza, tale possibilità deve essere riconosciuta a favore del proprietario del fondo finitimo.

A diversamente ritenere, l'eventuale prescrizione di distanze dai confini e dalle costruzioni si tradurrebbe in un privilegio per il proprietario che ha costruito per primo, con conseguente ingiusto sacrificio della posizione del proprietario confinante

(T.A.R. Calabria, sez. Reggio Calabria, 25 febbraio 1999, n. 175, CI, 1999, 1286).

In tema di costruzioni su fondi finitimi, il diritto di uno dei confinanti di edificare in prevenzione e, correlativamente, il diritto dell'altro di realizzare il proprio fabbricato in appoggio in aderenza sul confine, secondo la previsione degli artt. 874-877 c.c., trovano deroga nelle norme dei regolamenti locali soltanto quando queste fissino un distacco obbligatorio rispetto al confine o tra le costruzioni, ma non anche quando, invece, espressamente prevedono la possibilità di costruire in aderenza o appoggio. (Cass. civ., sez. II, 22 marzo 1995, n. 3263, GCM, 1995, 655).

2.       I temperamenti.

La disciplina urbanistica di piano per temperare il principio della prevenzione può imporre delle deroghe che consentano al proprietario che costruisce successivamente, soprattutto per gli immobili già realizzati, di mantenere i benefici previsti dall’art. 875 c.c.

A volte tali temperamenti sono concessi con riferimento a determinati manufatti, ad esempio, per la realizzazione di autorimesse per costruzioni preesistenti alla data di entrata in vigore dello strumento urbanistico.

Le norme pongono delle condizioni che devono essere tassativamente rispettate.

Quando le norme regolamentari (come le norme tecniche di attuazione dei piani regolatori) stabiliscono determinate distanze dal confine, poiché tali norme si caratterizzano come norme integratrici di quelle del codice civile in materia di distanze, non è consentito edificare sul confine medesimo e, di conseguenza, non opera il principio di prevenzione, salvo che la stessa normativa regolamentare contenga una previsione derogativa ovvero tale previsione venga adottata con una successiva deliberazione, la quale può essere ritenuta applicabile soltanto dopo che sia giunto a compimento - con la pubblicazione nell'albo pretorio, dopo l'approvazione dell'autorità tutoria - il procedimento all'uopo prescritto dalla legge per renderla operante

(Cass. civ., sez. II, 25 settembre 1999, n. 10600, GCM, 1999, 2009).

Le norme a carattere derogatorio non trovano limiti nella disciplina di piano, tuttavia la giurisprudenza ritiene che esse debbano essere interpretate restrittivamente.

Se la deroga è consentita per i fabbricati precedentemente edificati, purché il fronte delle nuove costruzioni sia realizzato in aderenza a costruzioni prima esistenti, la condizione deve essere rispettata testualmente ed il fronte degli immobili non può essere interrotto e ripreso, se si vuole ritualmente invocare la norma.

I temperamenti alla disciplina del divieto della prevenzione pongono un regime della proprietà che non può essere disatteso.

Spesso fra l’altro le norme di piano prevedono che gli interventi siano realizzati previa redazione di una convenzione con il confinante.

In tema di distanze nelle costruzioni, qualora le disposizioni regolamentari (programma di fabbricazione) impongano una distanza minima - non inferiore a 10 metri in applicazione dell'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 - tra pareti finestrate e pareti degli edifici antistanti ovvero una determinata distanza di 5 metri dal confine, prevista per soddisfare esigenze pubblicistiche che sovrastino gli interessi dei singoli e soddisfino gli interessi generali, rendono inapplicabile il criterio della prevenzione, con conseguente esclusione - salve le eccezioni previste nello stesso strumento urbanistico - della possibilità di costruire sul confine.

La nota 5 del programma di fabbricazione del comune di Toro (CB) che, dopo aver sancito per la zona B di completamento un distacco minimo assoluto di metri 5 dal confine, escludendo così la possibilità di costruire sul confine, consente in via eccezionale la edificabilità a confine "quando la costruzione viene a sorgere in aderenza a fabbricati esistenti già edificati a confine", non può essere interpretata nel senso che la deroga del vincolo di inedificabilità sul confine è tanto ampia da estendersi oltre il limite quantitativo della dimensione orizzontale dei fabbricati in aderenza, consentendo la costruzione anche per quella parte di confine priva di opere edificatorie

(Cass. civ., sez. II, 9 novembre 1999, n. 12443, GCM, 1999, 2212).