Compravendita immobili. Francia

“Sto facendo un grosso affare in Francia, ma non dico niente.”con un gran sorriso Paolo mi comunica questa trovata ai parenti che conferma che lui non solo è un genio nella medicina ma anche negli affari.

Si tratta di fare un prestito ad un immobiliarista.

Un galantuomo l’immobiliarista.

Il sig. Faina è veramente affidabile possiede una grande villa ai piedi del castello di Cagnes sur Mer.

Una villa bellissima fine ottocento con un parco di tremila mq.

Palme altissime qualche olivo , ma è soprattutto la casa padronale che dà proprio la patente alla persona per bene.

Il sig. Faina è affabile parla continuamente di affari di case da costruire di case da vendere del giro vorticoso che condiziona la vita sulla Costa Azzurra.

“ Qui si fan dei grads affaires messieur Paolo.

Sento che nous possiamo fare dei bons affaires ensemble.”

Il Sig. Faina per adeguarsi alla conversazione con il nuovo cliente , ma che cliente uno che ti dà dei soldi è un amico; con l’amico italiano usa intercalare alcune parole italiane nella sua conversazione in francese, che fra l’altro Paolo parla benissimo.

E’ una questione di cortesia per lui dimostrare anche col parlare la stessa lingua, almeno in parte, la sua amicizia.

L’immobiliarista ostenta una vita lussuosa.

Paolo è invitato alla villa ad alcune cene dove grossi notabili locali fanno a gara per dimostrare al padrone di casa tuta la loro  ammirazione.

E’ piacevole le calde sere d’estate godersi un pernot seduti comodamente al bordo di una  graziosa piscina attorniati da camerieri che si fanno in quattro per servirti ogni ben di Dio.

Chi può resistere al fascino dell’affare condito in salsa francese sulla costa Azzurra?

“Sto costruendo delle villas se tu vuoi puoi partecipare all’affaire.

Se vuoi essere tranquillo e non occupati di niente ci penso tutto io e tu prendi un buon interesse.

Che ne dici del dix pour cent?”.

“Non puoi farti scappare questa occasione Paolo.” dice la Titti che ha fiutato l’affaire.

“per il contratto?” chiede sospettoso Paolo.

“ Tutto regolare , mon ami. Non c’è nulla da preoccuparsi . Io firmo un bel contratto. Tu prendi il tuo interesse ed io prendo i soldi.”

Si può non fidarsi si un uomo più corte se del sig. Faina?

Uno che ti inviata a casa sua in una villa splendida

“Ho visto persino dei rubinetti placcati oro nei bagni firmati Hermes Paris!” entusiasta commenta la Titti.
Sulla Costa scorre un fiume di soldi tutti fanno a gara ad acquistare un appartamento di prestigio in uno dei luoghi ritenuto il più bello dì Europa.

Un appartamento in Costa Azzurra è una garanzia!

“Ma questo prestito ha garanzie?” chiede il professore esperto di diritto saputa la notizia del brillante affaire.

“Hai dato dei soldi senza chiedere un’ipoteca sulle proprietà immobiliari o sugli immobili d realizzare?”  richiede strabuzzando gli occhi.

“Cosa dici non ho garanzie : ho un contratto firmato da un galantuomo .”

Insiste Paolo che pois i fa convincere e riprende di corsa la macchina e parte alla ricerca di garanzie.

Il notaio francese è una garanzia.

“Oui sig. Mondini è meglio di mettere un’ipoteque!” questo coute chere ma conviene.” Anche lui come il sig. Faina inserisce qualche parola italiana nella conversazione per rendere il discorso più amicale.

Tutti sanno che un’ipoteca è una buona garanzia se è di primo grado ossia se sei il primo che garantisce il suo credito su di un determinato immobile.

Se la ipoteca è di secondo grado,  bisogna che il credito di primo grado trovi capienza nell’immobile una volta che questo sia venduto all’asta.

Se dopo la esecuzione immobiliare relativa all’ipoteca di primo grado di soldi non ne rimangono più la seconda ipoteca è come se non fosse stata iscritta.

Ma questo dettaglio insignificante Paolo non lo conosce ed il notaio si guarda bene da informarlo; lui esegue quanto il cliente gli ha richiesto e fattura con una abbondante parcella al sua prestazione professionale.

Ma sull’immobile esiste anche un’altra ipoteca molto pesante che era stata concessa in forza di un primo prestito.

Così la banca creditrice inizia la procedura esecutiva.

L’immobile che garantisce l’operazione è la grande villa ai piedi del castello di Cagnes sur Mer.

All’asta pubblica c’è un sacco di gente .

Gli avvoltoi che girano sulla preda sono sempre in molti ed è forse un bene così il debitore può realizzare qualcosa in più da una gara con  una certa pubblicità.

Gli avvocati si incontrano davanti al tavolo del giudice pere scambiarsi gli ultimi messaggi.

Gli acquirenti fanno per l’ultima volta i loro conti.

Un momento: c’è anche Paolo che vuole proteggere il suo affare.

Se il prestito è perduto se la banca si prenderà tutto quello che si può ricavare dalla vendita all’asta che cosa si può proteggere ancora?

“E’ evidente che se compero la villa all’asta ossia con un prezzo vantaggioso rispetto alla normale compravendita io poi posso rivenderla lucrando così qualcosa ce mi consente di ripagarmi del prestito oramai perduto!” una logica avvincente che Paolo propina ai consigli di coloro che gli dicono di abbandonare il tutto e di lasciare perdere un affare nato male.

Chi si butta fidando del suo fiuto  in una affare disastroso difficilmente trova la voglia di uscirne perché vorrebbe dire riconoscere di avere sbagliato e così continua la sua corsa fino in fondo.

“ Se entri in questa nuova avventura devi poi vendere la villa ad un prezzo notevole per recuperare e devi pagare oneri e tasse in un paese straniero dove non conosci le regole e dove sei già stato raggirato una volta.” Continua ripetere il grillo parlante.

“ Guarda i rilanci sono troppo alti se non sei un o del mestiere quella villa rischia di essere un altro debito.”
Le aste sono pericolose per chi non ci è abituato.

Rischi di azionarti al bene che vuoi acquistare, ogni alzata di braccio sono migliaia di euro che se ne vanno e tu sei lì convinto di volere difendere il tuo affare.

Il cancelliere è suadente ed invita i concorrenti a fare il loro gioco è come puntare alla roulette chi metterà les fiches  all’ultimo rilancio si aggiudicherà la villa.

Il grillo parlante invano invoca la fine di rilanci da parte di paolo ormai non c’è più niente da recuperare bisogna pagare senza ricevere nulla di ritorno poiché l’intero importo versato per l’acquisto se lo prende la banca che ha recuperato tutto capitale interesse e spese legali.

Loro sì le banche sanno fare bene il loro mestiere!

L’affare si è concluso Paolo perde il suo prestito e si prende al prezzo dell’asta una villa da gestire in Francia.

Tutta colpa del notaio che non ha garantito il prestito in maniera corretta l’ipoteca è stata iscritta su di un edificio esistente e su quattro case mai realizzate .

Faina in effetti voleva costruire quattro villette nel terreno prospiciente la villa ed aveva depositato un progetto.

Il progetto nel sistema fiscale era entrato a tutto titolo nel patrimonio del Faina per cui ad una lettura non attenta sembrava che lui avesse altre quattro villette, peraltro mai costruite, poiché la proprietà era solo del progetto che consentiva, quello sì, di pagare ulteriori tasse patrimoniali.

Un buon motivo per cercare di recuperare parte del prestito perduto fare causa al notaio perché ha indotto in errore l’acquirente!

Secondo l’atto notarile io Paolo sono proprietario dal 1994, in Cagnes sur Mer, di un edificio esistente e di quattro case mai costruite su di un appezzamento di terreno.

In relazione a questo semplice schema di identificazione proprietaria ho corrisposto le tasse fondiarie sia per l’edificio sia per le altre case mai costruite considerando il lotto edificabile.

Ho venduto l’immobile nel 2005 con un contratto condizionato all’approvazione di un progetto da presentarsi dall’acquirente che nel contempo occupava la casa con obbligo di renderla nel caso di non perfezionamento dell’accordo

Gli uffici comunali mi hanno assicurato che il piano regolatore e le tasse pagate consentivano la celere approvazione del progetto.

Dopo due anni di precisazioni da parte degli uffici comunali, il progetto è stato prima sospeso e successivamente respinto.

L’acquirente, a tal punto, non ha più pagato né riconsegnato la casa come da contratto.

Con una semplice causa durata tre anni i giudici hanno riconosciuto il mio buon diritto fissato da un rogito notarile.

Ho potuto rientrare in possesso dell’immobile distrutto da anni di incuria.  

E’ stato proprio un buon affare immobiliare.