Il nuovo regolamento edilizio del Comune ha le settimane contate. In questo periodo l’Amministrazione sta accogliendo le ultime osservazioni da parte delle categorie che lo hanno potuto visionare in anteprima. Dopodiché verrà adottato dal consiglio comunale che, dopo aver visionato le osservazioni, lo voterà. Attualmente si utilizza un regolamento di salvaguardia, frutto dell’unione tra il vecchio regolamento prima di Vittorio Zappalorto e quello istituito (e già decaduto) dall’allora commissario.
Il documento redatto è ancora top secret, ma dalle prime indiscrezioni sembra sia destinato a dividere la città. Nel mirino ci sono infatti le locazioni turistiche che vengono in ogni modo contrastate, come annunciato in questi mesi. All’orizzonte si intravedono già schiere di avvocati pronti ad affilare le armi giuridiche. Sono due le categorie sul piede di guerra: Abbav (Associazione Bed and Breakfast e Affittacamere) e Confedilizia. «Questo regolamento», dice l’avvocato Giuliano Marchi, presidente di Confedilizia, «è viziato da incompetenze giuridiche, nel senso che non si limita a indicare aspetti tecnici, ma riporta delle direttive di natura politica, cioè il deterrente alla locazione turistica, ma non mi si può dire a chi affittare la mia proprietà privata perché costituisce un vulnus». Secondo Confedilizia, il privato è costretto ad affittare al turista perché ha la garanzia del pagamento e della manutenzione di cui deve farsi carico. «Capiamo il problema della residenzialità», prosegue Marchi, «ma il cittadino non può farsi carico dell’incapacità del Comune di amministrare gli alloggi pubblici, dato che ce ne sono migliaia di chiusi». Confedilizia ha chiesto un incontro che si terrà a breve.nuovavenezia.gelocal.it
Diirtto Urbanistico Nicola Centofanti Paolo Centofanti CEDAM cap. VIII
CAPITOLO OTTAVO
IL REGOLAMENTO EDILIZIO.IL PROGRAMMA DI FABBRICAZIONE
Sommario: 1. Il regolamento edilizio. Contenuto. – 1.1. Le innovazioni portate dall’art. 4, d.p.r. 6.6.2001, n. 380. – 2. La procedura di approvazione. – 3. Le disposizioni organizzative. Composizione e funzionamento della commissione edilizia. – 4. Le disposizioni procedurali. Presentazione delle domande di permesso di costruire. – 5. Le disposizioni aventi contenuto normativo. La disciplina delle distanze. Le altezze dei fabbricati. – 6. La riduzione degli oneri di urbanizzazione. Gli interventi finalizzati al risparmio energetico. – 7. Le antenne. – 8. Il programma di fabbricazione. Contenuto. – 9. L’indirizzo di soppressione del programma.
1. Il regolamento edilizio. Contenuto.
Legislazione l. urb., art. 33; d.lg. 267/2000, art. 7.
Bibliografia Mazzarolli 1968 – Virga 1994 – Assini-Mantini 1997 – Salvia-Teresi 1998 – Carlin 2007.
La potestà regolamentare del comune è disciplinata dall’art. 7, d. lg. 267/2000.
«1. Nel rispetto dei princìpi fissati dalla legge e dello statuto, il comune e la provincia adottano regolamenti nelle materie di propria competenza ed in particolare per l’organizzazione e il funzionamento delle istituzioni e degli organismi di partecipazione, per il funzionamento degli organi e degli uffici e per l’esercizio delle funzioni» (art. 7, d. lg. 267/2000).
La giurisprudenza sottolinea che in caso di antinomia fra una disposizione dello statuto comunale ed una disposizione contenuta in un regolamento dello stesso comune, occorre dare prevalenza alla disposizione statutaria e disapplicare quella regolamentare (Cons. St., sez. V, 25.1.2005, n. 148, RCC, 2005, 1, 302, Carlin 2007, 1120).
Il regolamento edilizio è classificato fra i regolamenti che disciplinano i servizi (Virga 1994, 34).
«Il contenuto del regolamento edilizio è fissato dall’art. 33 della legge urbanistica.
I comuni debbono con regolamento edilizio provvedere, in armonia con le disposizioni contenute nella presente legge e nel testo unico delle leggi sanitarie approvato con r.d. 27.7.1934, n. 1265, a dettare norme precipuamente sulle seguenti materie, tenendo, se ne sia il caso, distinte quelle riguardanti nucleo edilizio esistente da quelle riguardanti la zona di ampliamento e il restante territorio comunale;
1) la formazione, le attribuzioni e il funzionamento della commissione edilizia comunale;
2) la presentazione delle domande di licenza di costruzione o trasformazione di fabbricati e la richiesta obbligatoria dei punti fissi di linea e di livello per le nuove costruzioni;
3) la compilazione dei progetti di opere edilizie e la direzione dei lavori di costruzione in armonia con le leggi in vigore;
4) l’altezza minima e quella massima dei fabbricati secondo le zone;
5) gli eventuali distacchi dai fabbricati vicini e dal filo stradale;
6) l’ampiezza e la formazione dei cortili e degli spazi interni;
7) le sporgenze sulle vie e piazze pubbliche;
8) l’aspetto dei fabbricati e il decorso dei servizi ed impianti che interessano l’estetica dell’edilizia urbana (tabelle stradali, mostre e affissi pubblicitari, impianti igienici di uso pubblico, ecc.);
9) le norme igieniche di particolare interesse edilizio;
10) le particolari prescrizioni costruttive da osservare in determinati quartieri cittadini o lungo determinate vie o piazze;
11) la recinzione o la manutenzione di aree scoperte, di parchi e giardini privati e di zone private interposte tra fabbricati e strade e piazze pubbliche e da queste visibili;
12) l’apposizione e la conservazione dei numeri civici;
13) le cautele da osservare a garanzia della pubblica incolumità per l’esecuzione delle opere edilizie, per l’occupazione del suolo pubblico, per i lavori nel pubblico sottosuolo, per le ribalte che si aprono nei luoghi di pubblico passaggio, ecc.;
14) la vigilanza sull’esecuzione dei lavori per assicurare l’osservanza delle disposizioni delle leggi e dei regolamenti.
Nei comuni provvisti del piano regolatore il regolamento edilizio deve altresì disciplinare:
- la lottizzazione delle aree fabbricabili e le caratteristiche dei vari tipi di costruzione previsti dal piano regolatore;
- l’osservanza di determinati caratteri architettonici e la formazione di complessi edilizi di carattere unitario, nei casi in cui ciò sia necessario per dare conveniente attuazione al piano regolatore;
la costruzione e la manutenzione di strade private non previste nel piano regolatore» (art. 33, l. urb.).
Tradizionalmente si distinguono le norme di natura strumentale, aventi carattere organizzativo procedurale, da quelle aventi natura normativa, dirette ad assicurare l’igiene, la stabilità, il decoro degli edifici (Mazzarolli 1968, 263).
Fra le norme di tipo procedurale il regolamento deve disciplinare la composizione ed il funzionamento della commissione edilizia, il procedimento della presentazione delle domande di permesso di costruire e della compilazione dei progetti e le modalità di vigilanza sulla esecuzione dei lavori.
Fra le disposizioni aventi natura normativa devono essere comprese le norme riguardanti l’altezza degli edifici, le relative distanze dai fabbricati e dalle strade, l’ampiezza dei cortili, la sporgenza sulle vie e piazze, l’aspetto dei fabbricati, le norme igieniche di interesse edilizio, con particolare riguardo agli standard edilizi di cui agli artt. 18 e ss. della l. 166/1975 – quali, ad esempio, i servizi igienici in ambienti non direttamente aerati ed illuminati dall’esterno – le particolari prescrizioni costruttive lungo le vie e piazze, le recinzioni, i numeri civici, le norme sull’esecuzione delle opere edilizie (Salvia-Teresi 1998, 204).
L’autonomia comunale trova un limite nelle norme quadro statali e nel potere normativo regionale: ad esempio nei termini tassativi posti nel procedimento amministrativo di rilascio del permesso di costruire o nelle norme tecniche.
Le regioni, infatti, hanno proceduto a legiferare in materia, proponendo dei regolamenti edilizi tipo cui quelli comunali debbono adeguarsi (Assini-Mantini 1997, 483).
Altre regioni, invece, hanno emanato dei criteri ed indirizzi generali per la redazione dei regolamenti edilizi comunali cui i comuni debbono adeguarsi, dando maggiore spazio alla autonomia comunale.
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