Impianti termici. Obblighi del proprietario dell’immobile
Ai sensi dell’articolo 13 del D.M. n. 37/2008, i soggetti destinatari delle prescrizioni previste dalla nuova normativa (imprese abilitate, committente, proprietario) devono conservare la documentazione amministrativa e tecnica nonché il libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell’immobile, a qualsiasi titolo, la devono consegnare all’avente causa.
L’articolo poi reca due specifiche prescrizioni: 1) l’atto deve contenere “la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza”; 2) l’atto deve portare “in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza”.
L’articolo si chiude con l’affermazione che “copia della stessa documentazione è consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l’immobile”. In sostanza, la nuova norma prevede che, in caso di trasferimento dell’immobile “a qualsiasi titolo” (compravendita, donazione, locazione o concessione in uso, anche gratuita), il proprietario deve semplicemente garantire la conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e fornire all’acquirente o all’inquilino tutta la documentazione amministrativa e tecnica relativa alla sicurezza degli impianti. Le parti, tuttavia, possono pattuire di non allegare all’atto né la dichiarazione di conformità a suo tempo resa dall’installatore, né la dichiarazione di rispondenza prevista dalla nuova normativa. Dunque, la garanzia di conformità diventa, a decorrere dal 27 marzo 2008, un elemento imprescindibile del contratto di trasferimento di un immobile, anche se l’acquirente potrà esonerare il venditore dal fornirla. Questa nuova prescrizione, che riguarda la documentazione amministrativa e tecnica da con segnare sia agli acquirenti degli immobili che agli inquilini, ha suscitato numerose questioni interpretative e qualche allarmismo in quanto si tratta di documentazione che in gran parte o non è stata in passato mai rilasciata o che comunque spesso non è in possesso né dei proprietari locatori, né dei venditori. Fino ad oggi, salvo che si trattasse di vendite di nuovi fabbricati, il tema degli impianti non è stato mai considerato nei contratti oppure era confinato a semplici clausole molto generiche, quali, per esempio, “nello stato di fatto in cui si trova”.
Ora, con l’entrata in vigore del nuovo decreto, il venditore avrà l’obbligo di garantire la conformità degli impianti e a consegnare all’acquirente tutta la relativa documentazione, a meno che l’acquirente accetti di acquistare l’immobile con gli impianti non conformi, esonerando così il venditore dalla presentazione della garanzia e della documentazione che certifica la conformità degli impianti.
Non essendo stato modificato l’articolo 1490 C.C., esso continua a disciplinare la garanzia a carico del venditore e non sono quindi applicabili le sanzioni di cui all’articolo 15 del decreto in commento, nel caso in cui nessuna previsione di garanzia sia contenuta nel contratto o nel caso di mancata allegazione delle dichiarazioni di conformità o di rispondenza.
In data 26 marzo 2008 è stato diffuso il parere ufficiale dell’Ufficio legislativo del Ministero dello Sviluppo Economico, nel quale vengono, in sostanza, fissati due principi fondamentali: 1) il decreto ministeriale n. 37/2008 non comporta, a carico di nessuno, alcun obbligo di adeguamento degli impianti in nessuna tipologia di fabbricato; la sicurezza degli impianti va valutata in base alla conformità alle norme in vigore al momento della loro realizzazione e della loro modifica;
2) chi utilizza, a qualsiasi titolo, l’immobile deve ricevere dal proprietario copia della documentazione amministrativa e tecnica, tuttavia, l’obbligo di garanzia, dovuta dal venditore all’acquirente in sede di compravendita, è derogabile.
Considerato che l’art. 13 in questione esplicita la possibilità che il venditore e il compratore si accordino al fine di derogare al previsto obbligo di consegna della dichiarazione di conformità, anche la consegna dei documenti al conduttore può essere oggetto di rinuncia mediante un accordo tra le parti da inserire nel contratto di locazione. tuttocamere.it
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