La mancata registrazione è considerata un inadempimento fiscale così grave da comportare la nullità del contratto di locazione, con la conseguenza che i diritti sia del proprietario che dell’inquilino sono difficilmente tutelabili.
Per esempio, il padrone di casa non può attivare la particolare procedura dello sfratto esecutivo per mandare via l’inquilino moroso, ma dovrà intentargli un giudizio ordinario di occupazione senza titolo (ossia senza contratto), più lungo e costoso.
In caso di mancata registrazione, il conduttore può rivolgersi al giudice e chiedere che il contratto di locazione venga ricondotto alle condizioni “legali” ossia:
- durata: contratto “libero” (di 4 anni + altri 4 di rinnovo obbligatorio) o contratto “concordato” (di 3 anni + altri 2 di rinnovo obbligatorio);
- canone di locazione: il giudice può rideterminare l’importo del canone dovuto tenendo conto dei criteri di legge.
La Cassazione n. 23601/2017 ha chiarito le conseguenze della nullità del contratto di affitto non registrato:
- l’inquilino non è tenuto a corrispondere il canone di affitto, posto che tali pagamenti non avrebbero una legittima causa (in assenza di un contratto valido);
- l’inquilino può chiedere la restituzione dei canoni di affitto corrisposti in passato, fino a quando il contratto è rimasto “in nero”, ossia non registrato;
- l’inquilino non è tenuto a rispettare i termini di durata dell’affitto e può lasciare l’appartamento in qualsiasi momento, anche senza dare il preavviso;
- il padrone di casa che voglia mandare via l’inquilino moroso non può procedere con lo sfratto esecutivo (procedura più celere ed economica dettata dal codice di procedura civile), ma deve effettuare una causa ordinaria di occupazione senza titolo (con aggravio di tempi e di costi).
LA legislazione fiscale ha prevalenza sui principi civilistici.
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