Diligenza degli amministratori di condominio e detrazioni fiscali

 

La proprietaria di un immobile aveva chiamato in giudizio avanti il Tribunale l'amministratore del suo condominio  in quanto quest'ultimo - a causa di una negligente condotta gestionale - non le aveva consentito di godere della detrazione fiscale del 36% dal suo reddito personale in relazione all'esecuzione di lavori edili straordinari eseguiti presso l'edificio condominiale.

Si rileva che l'articolo 1, terzo comma, del D.M. n. 41 del 1998 sancisce che "il pagamento delle spese detraibili è disposto mediante bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato" .

Secondo la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 6086 del 4 marzo 2020 l'amministratore aveva errato nel ritenere a sua difesa che le suddette disposizioni sarebbero dovute essere rispettate dalla condòmina proprietaria e ciò in quanto "era ovviamente il soggetto che affida i lavori all'impresa appaltatrice, ossia il condominio a mezzo del suo amministratore, a dover osservare le disposizioni circa la tracciabilità dei pagamenti del compenso pattuito con il contratto d'appalto".

Infatti, "l'effettuazione dei pagamenti in modo tracciabile, secondo le norme ex D.M. n. 41 del 1998, appare condotta ricompresa nel mandato affidato all'amministratore, posto che il singolo condomino poteva godere del contributi, non già, in forza di situazioni soggettive potenzialmente sconosciute all'amministratore, bensì semplicemente in relazione alla tipologia dei lavori eseguiti sul bene comune amministrato".

Di conseguenza, è stato affermato "il dovere di diligenza dell'amministratore condominiale di effettuare i pagamenti in modo da conservare ai singoli condomini che intendevano - e intendano - usufruirne la facoltà di godere della detrazione fiscale ex lege n. 449 del 1997, posto che trattavasi (ed oggi trattasi) semplicemente di modalità di esecuzione di un'attività - pagamento del compenso all'appaltatore - comunque rientrante nella propria sfera di competenza".

Superbonus 110% per gli edifici vincolati: quali interventi sono ammessi?

 

Nel caso di edifici vincolati ai sensi del D.lgs 22 gennaio 2004 n. 42, Codice dei beni culturali e del paesaggio è possibile beneficiare degli incentivi fiscali (cd. Superbonus) previsti dagli articoli 119 e 121 del decreto legge n. 34 del 2020 convertito con modificazione dalla legge 17 luglio 2020, n. 77 (cd. decreto Rilancio) ?

Con risposta n. 595 del 16 dicembre 2020 l'Agenzia delle Entrate fornisce un'importante soluzione ad istanza di interpello di un contribuente proprietario di due unità immobiliari facenti parte di un condominio tutelato.

L’Agenzia richiama la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 in cui si vengono forniti chiarimenti di carattere interpetativo (anche) in tema di applicabilità del cd. Superponus agli edifici vincolati.

In particolare, si evidenzia che "qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio o gli interventi trainanti di efficientamento energetico siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione del 110 per cento si applica in ogni caso a tutti gli interventi trainati, fermo restando il rispetto della condizione che tali interventi portino a un miglioramento minimo di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, secondo quanto previsto dalla normativa in esame.

Pertanto, se l’edificio è sottoposto ai vincoli previsti dal predetto codice dei beni culturali e del paesaggio o il rifacimento dell’isolamento termico è vietato da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, il Superbonus si applica, comunque, ai singoli interventi ammessi all’ecobonus (ad esempio, sostituzione degli infissi), purché sia certificato il miglioramento energetico".

Si rileva che il miglioramento energetico è dimostrato dall’Attestazione di Prestazione Energetica (A.P.E) di cui all’art. 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 ante e post intervento: tale attestazione deve essere rilasciata da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

Per maggiori informazioni:

1) circolare n. 24 del 2020: 
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/2624559/Circolare+n.+24+del+8+agosto+2020.pdf/53b2ee8b-88bc-09c0-c95f-0bb6dbd16c77
2) risposta n. 595 del 2020:
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/0/Risposta+n.+595+del+16+dicembre+2020+%281%29.pdf/7201900b-7dc7-e181-dbcc-556d53f45a72

Bonus facciate con sconto in fattura: cosa fare in caso di lavori iniziati nel 2021 ma terminati nel 2022?

 

Bonus facciate con sconto in fattura:

cosa fare in caso di lavori iniziati nel 2021 ma poi terminati nel 2022?

La Direzione Regionale dell'Agenzia delle Entrate della Liguria ha risposto ad interpello (n. 903-521/2021) sulla detrazione per il rifacimento delle facciate ("bonus facciate"), commi 219-223, art. 1, legge 160/2019 (legge di Bilancio 2020), presentato da una società amministratrice pro tempore di un condominio di Genova.

L’istante chiede se sia possibile usufruire della Detrazione Fiscale del 90% con sconto in fattura nel caso in cui lavori iniziati nel 2021 vengano poi terminati nel 2022.
Nello specifico, infatti, è intenzione del medesimo condominio di procedere al recupero delle facciate, accedendo alla detrazione del 90%, con ulteriore opzione dello sconto in fattura, facendo tuttavia presente che con ogni probabilità i lavori non termineranno entro la fine dell'anno in corso (2021).

Il quesito pone il problema, quindi, se il citato bonus sia legato allo stato di avanzamento dei lavori e, pertanto, ai lavori eseguiti, ove sia esercitata la scelta dello sconto in fattura.

Sul punto la Direzione Regionale dell'Agenzia delle Entrate della Liguria richiama il comma 1-bis, art. 121, dl 34/2020, facendo presente che la predetta opzione "può essere esercitata in relazione a ciascun stato di avanzamento dei lavori".

Viene richiamata altresì la risposta ad interrogazione parlamentare 5-06307 del 7 luglio 2021 in cui è stato precisato che "la norma specifica che l'esercizio dell'opzione può essere effettuato anche in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori. Trattasi, tuttavia, di una facoltà disciplinata dalla norma che non impedisce la possibilità di esercitare comunque l'opzione qualora non siano previsti stati di avanzamento dei lavori.

In conclusione, in base al tenore letterale della norma, è possibile sostenere che, nel caso si intenda optare per lo sconto in fattura della detrazione relativa agli interventi indicati nell'art. 121 per i quali non siano stati previsti SAL il contribuente ha la facoltà di esercitare l'opzione senza dover tenere conto dello stato di avanzamento degli interventi.

Pertanto, qualora per l'effettuazione di un determinato intervento non siano stati previsti SAL, può essere esercitata l'opzione per il cosiddetto sconto in fattura, facendo riferimento alla data dell'effettivo pagamento, ferma restando la necessità che gli interventi oggetto dell'agevolazione siano effettivamente realizzati.

Pertanto, secondo quanto dichiarato dalla Direzione Regionale dell'Agenzia delle Entrate della Liguria, l'istante può beneficiare del cd. "bonus facciate" per i costi complessivi sostenuti nel 2021 in relazione agli interventi di recupero delle facciate, avviati ancorché non terminati, laddove il pagamento da parte del Condominio ai soggetti esecutori dei lavori della quota del 10% del corrispettivo che residua dopo l'applicazione dello sconto in fattura avvenga entro il 31.12.2021, indipendentemente dallo stato di avanzamento dei lavori previsti. 

Si rileva che si tratta di interpello rilasciato da una Direzione Regionale e non dalla Direzione Centrale dell'Agenzia delle Entrate, ma sicuramente autorevole e degno di interesse per tutte le categorie interessate.

Foto presa da: http://www.coloreriacamolei.it

contratti di affitto parziale d'immobile: come fare le registrazioni sul portale dell'Agenzia delle Entrate?

 Contratti di affitto parziale d'immobile:
come fare le registrazioni sul portale dell'Agenzia delle Entrate?

Hai un immobile che vuoi mettere a reddito, affittando magari le due camere da letto a persone diverse in periodi diversi?
Per procedere alle registrazioni dei contratti di affitto parziale dello stesso immobile (cd. "affitto di singole camere") senza incorrere in errori segui allora questa breve guida!!

1) Effettua l'accesso al portale dell'Agenzia delle Entrate (https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/ ) tramite SPID (sistema pubblico di identità digitale) o con CIE (carta di identità elettronica) ed entra nella sezione "Registrazione contratti" presente in Servizi .

2) Clicca su "Prima registrazione"

Prima registrazione		Adempimento successivo
Guida prima registrazione - pdfapertura in nuova finestra		Guida adempimenti successivi - pdfapertura in nuova finestra

3) Digita il codice fiscale richiedente la registrazione, 

inserisci l'identificativo (codice numerico o alfanumerico senza spazi) del contratto che intendi creare al fine di individuarlo nel tuo cassetto fiscale e clicca su "Avanti".

4) Nel QUADRO A - DATI GENERALI inserisci i dati richiesti (tipologia di contratto, durata, importo del canone ecc.);

5) Nella SEZIONE I - Registrazione inserisci i dati richiesti (ufficio territoriale, numero pagine, numero copie, data stipula ecc.);

6) Una volta arrivato al QUADRO B - SOGGETTI (Locatore e Conduttore)

inserisci i dati relativi al locatore/i e conduttore/i (codice fiscale, nome e cognome ecc.) ;

7) Nel QUADRO C - DATI DEGLI IMMOBILI inserisci i dati relativi all'immobile (tipologia, codice comune, dati catastali ecc.), tenendo però ben presente che, trattandosi di registrazione di affitto parziale (cd. "affitto di singola stanza") nella voce I/P (Intero/Porzione) dovrai selezionare la P di "porzione di immobile" !!

8) Una volta compilati gli ultimi quadri QUADRO D (regime di tassazione  e QUADRO E (canoni differenti)  puoi procedere all'invio telematico del contratto di locazione di affitto parziale d'immobile, ricordandoti di scaricare la ricevuta di avvenuta registrazione del contratto, quando ti verrà notificato l'avviso dal sistema.

N.B.

Se in futuro dovrai procedere alla registrazione di un nuovo contratto di affitto parziale del medesimo immobile, ti conviene ripartire dal punto 2) (Prima registrazione ) della presente guida, facendo attenzione a questi due aspetti:

a) dovrai inserire i nuovi dati relativi, ad esempio, a:  durata del contratto, importo canone, data stipula, dati conduttore ecc.;

b) i DATI DEGLI IMMOBILI - QUADRO C  (es. tipologia d'immobile, codice comune, dati catastali ecc.) dovranno essere esattamente gli stessi che sono stati inseriti nella richiesta di registrazione trasmessa in precedenza.

Tale procedura andrà ripetuta anche nel caso si disponga di un immobile con ulteriori camere da letto e si intenda metterle tutte a reddito.

Assegnazione a rotazione di posti auto in condominio: disciplina e maggioranze previste

Si rileva preliminarmente che non è prevista alcuna legge specifica sulla gestione dei posti auto in condominio.

In base all’art. 1117 del codice civile, sono intesi “beni comuni” il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solati, le scale, i portoni di ingresso, i portici, i cortili e le facciate; inoltre sono ricompresi tra gli spazi comuni le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti e tutti quegli spazi destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.

L'uso del posto auto condominiale può essere regolamentato dall'assemblea, così come questa può decidere di destinare un'area comune a tale scopo (es. cortile).

Assegnazione di posti auto a rotazione:

Quando i posti auto sono insufficienti, l’assemblea può disporre l’uso turnario dei posti disponibili, stabilendo un equo criterio di rotazione e, in mancanza di accordo, attribuendo gli spazi anche con un sorteggio.

La rotazione può essere settimanale, mensile o annuale, ma deve necessariamente prevedere dei limiti di tempo.

La disciplina turnaria dei posti macchina va adottata per disciplinare l’uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di trattamento.

E' necessario che non venga impedito agli altri condomini l’accesso ai locali di proprietà individuale, di non comportare una diminuzione dell’aria e della luce nelle unità immobiliari circostanti e di non creare situazioni di pericolo.

L'assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di ciascun condomino, relativi alla loro proprietà esclusiva, dovendosi ritenere tale delibera nulla, come hanno affermato le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 4806/2005.

Ai sensi dell'art. 1136, comma 2, del Codice Civile, la delibera deve essere adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

Foto da: https://www.sempresrl.it