Affittacamere. Requisiti minimi funzionali e strutturali

Il comune, con provvedimento del 25 luglio 2014, prot. 11717, ha dichiarato non idonea la segnalazione certificata presentata dalla ricorrente il precedente 24 marzo 2014 a produrre gli effetti di abilitazione all’esercizio di attività ricettiva di “Affittacamere” per la seguente motivazione: “… la capacità ricettiva … dichiarata è superiore a quella consentita. In particolare … non è possibile ubicare posti letto in camere provviste di angolo cottura e che ai sensi del Regolamento di edilizia … le civili abitazioni debbono essere dotate di ambiente soggiorno con superficie non inferiore ai 14 mq e di ambiente cucina con cubatura non inferiore ai 15 mc oppure di ambiente soggiorno con superficie non inferiore ai 14 mq con angolo cottura”

La ricorrente censura il provvedimento assumendo:

-violazione degli artt. 19 e 20 della L. n. 241 del 1990: il silenzio serbato dall’Amministrazione sulla SCIA equivale ad accoglimento della domanda; l’amministrazione ha rimosso gli effetti della SCIA in carenza di potere;

-mancata conformazione alla circolare interpretativa interna prot. 2494, datata 8 febbraio 2013 ed al parere interno prot. 100063 del 3 dicembre 2012.

-erronea applicazione del Regolamento Regione Lazio n. 16 del 24/10/2008.

La società ricorrente, al fine dichiarato di adibire l’immobile de quo di affittacamere, prima di presentare la SCIA al SUAP ed iniziare così lo svolgimento dell’attività di affittacamere, aveva eseguito lavori interni agli appartamenti mantenendone l’uso residenziale mediante una diversa distribuzione interna dei locali per rendere gli stessi funzionali all’utilizzo di una attività di affittacamere (lavori assentiti con SCIA del 26/9/2013 e successiva variante);

-in data 30 ottobre 2013, l’Amministrazione capitolina aveva eseguito un

sopralluogo nell’unità immobiliare rilevando nella stessa difformità rispetto alla SCIA;

-il 12 marzo 2014, la società ricorrente ha trasmesso una nota al Comune con la quale “... in relazione all’immobile sito in Roma comunica che in esso esercita un’attività di affittacamere e temporaneamente, per la durata dell’attività, utilizzerà il vano soggiorno come camera da letto a 2 posti come si evince dai grafici allegati ...”.

Sul presupposto che l’unità immobiliare in questione avesse perso i requisiti strutturali minimi di legge per la civile abitazione, Roma Capitale ha adottato l’impugnato provvedimento.

Il ricorso è fondato nei sensi che seguono.

L’attività di affittacamere è disciplinata dai Regolamenti Regione Lazio n. 16 del 24/10/2008 e n. 18 del 21/09/2009.

Ai sensi dell’art. 2 del Regolamento Regionale n. 16 del 24/10/2008, s’intendono per Affittacamere le “ strutture composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile, collegati funzionalmente tra loro, nelle quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari. L'utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici”.

Al successivo art. 4 vengono fissati i requisiti minimi funzionali e strutturali che gli “Affittacamere” devono possedere.

In particolare:

-il primo comma, lett. a) stabilisce che le attività in argomento sono esercitate in “locali in possesso dei requisiti previsti per la civile abitazione dalla normativa vigente in materia edilizia ed igienico-sanitaria”;

-la successiva lett. f) precisa che la struttura in parola deve possedere “una o più sale destinate alla somministrazione e al consumo di alimenti e bevande per una superficie complessiva di almeno 16 metri quadrati, ove tale servizio sia fornito”.

Roma Capitale contesta alla ricorrente rilievi di natura edilizia (la capacità ricettiva dell’immobile è stata ritenuta superiore rispetto a quella consentita), muovendo dal presupposto che le civili abitazioni devono scontare determinati parametri funzionali, meglio individuati nel Regolamento di Edilizia.

Il Collegio non può esimersi dal rilevare la carenza di una chiara e sufficiente disciplina di pianificazione locale dell’attività di “affittacamere”.

Tanto più che l’art. 6 delle N.T.A. del nuovo P.R.G. di Roma Capitale contempla, tra le destinazioni d’uso previste, quella Turistico-ricettiva che, al suo interno, prevede la sottocategoria di “Strutture ricettive extra alberghiere (fino a 60 posti letto e ostelli: CU/b; oltre 60 posti letto: C.U/m”.

Disciplina, questa, che l’intimata Amministrazione, potrebbe valorizzare per trovare una diversa e definitiva soluzione al problema.

Tuttavia - tenuto anche conto del principio per cui se all’interno di una determinata zonizzazione non è contemplata una specifica destinazione d’uso la stessa non può ritenersi per ciò solo incompatibile con l’assetto del territorio, dovendo in questo caso scontare l’intervento una rigorosa verifica, in concreto, dei requisiti tecnico-urbanistici previsti dalle norme tecniche di attuazione - il Collegio ritiene, più in particolare, che il Regolamento regionale n 16 del 2008 (art. 2) consenta e reputi ammissibile, nell’ambito della medesima destinazione edilizia di civile abitazione, anche usi urbanistici compatibili che si riflettono sulle caratteristiche funzionali dell’immobile senza che questo perda le sue attitudini originarie.

Sotto questo profilo, deve annotarsi che l’Amministrazione comunale ha erroneamente obnubilato, nella circostanza, il fatto che l’immobile in questione aveva formato oggetto di opere edilizie finalizzate all’adeguamento dell’immobile per uso affittacamere.

Modifica funzionale da ritenersi non impedita - per il principio sopra enucleato, in assenza di una diversa disciplina pianificatoria locale sull’attività di “affittacamere” ed in presenza del chiaro disposto normativo di cui all’art. 2 del Regolamento regionale n. 16 del 2008 - all’interno della medesima categoria urbanistica di appartenenza dell’immobile (uso residenziale – civile abitazione).

Applicando le prefate coordinate alla particolarità della fattispecie in esame, e tenuto conto della normativa regionale in materia di Affittacamere e di quella locale in materia edilizia ed urbanistica, il Collegio deduce che:

-“l’utilizzo degli appartamenti a tale scopo (Affittacamere) non comporta il cambio di destinazione d’uso a fini urbanistici”: mantenendosi pertanto, ex lege, l’uso a civile abitazione per tutto il tempo di utilizzazione dell’immobile a scopo di Affittacamere;

-i requisiti minimi funzionali e strutturali previsti per la civile abitazione dalla normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria riguardano esclusivamente i locali all’interno dell’appartamento (superficie minima delle camere), non già la struttura ovvero l’unità immobiliare complessivamente intesa (v. art. 4, c. 1, lett. a), f) della L.R. n. 16 del2008);

-la fornitura dei servizi complementari (id est, vitto), è solo eventuale.

Orbene, la ricorrente utilizza per l’attività di affittacamere cinque camere senza utilizzazione di angolo cottura e senza fornire servizi complementari di somministrazione.

Dagli artt. 2 e 4 del Regolamento comunale n. 16/2008 si evince, invero, che l’affittacamere deve avere il requisito della civile abitazione e che i lavori edili funzionali allo svolgimento di tale attività non comportano il cambio di destinazione d’uso.

Sennonché, osserva il Collegio, se sono consentiti lavori edili, purché funzionali allo svolgimento di tale attività, e se gli stessi non comportano il cambiamento di destinazione d’uso, deve ritenersi implicita la possibilità di eseguire quei lavori, anche strutturali, ma che siano compatibili, anzi funzionali alle caratteristiche prescritte nell’art. 2 del Regolamento Regionale n. 16 del 24/10/2008.

Il Collegio ritiene, alla stregua di quanto sopra argomentato, che l’attuale disciplina contenuta nel Regolamento regionale e nella pianificazione locale in materia di edilizia ed urbanistica di Roma Capitale non osti alla utilizzazione degli appartamenti de quibus (a destinazione civile abitazione) per attività di Affittacamere, nei quali sia stato assicurato il rispetto dei requisiti minimi funzionali e strutturali previsti per la specifica tipologia funzionale dei singoli locali (superficie camere); con l’ulteriore precisazione che in mancanza di servizi complementari (mancata fornitura del servizio di somministrazione) neppure s’appalesa indispensabile, per come previsto dal Regolamento Regionale n. 16 del 2008, la presenza di stanza soggiorno o angolo cottura, dovendo appunto distinguersi tra requisiti previsti per la civile abitazione e quelli per l’attività extralberghiera.

E’ evidente che, una volta cessata l’attività di Affittacamere, sarà fatto obbligo al proprietario di ripristinare l’immobile secondo le caratteristiche proprie originarie.

Ne consegue, per quanto sin qui argomentato, la fondatezza del ricorso in esame nei sensi e precisazioni sopra indicati; fatte salve, in ogni caso, le ulteriori determinazioni dell’Amministrazione.

TAR Lazio, Sezione Seconda Ter, 16 aprile 2015, n.7641/2015