La comunicazione dell'inizio dei lavori

1                    La comunicazione dell'inizio dei lavori. Il d.l. 25 marzo 2010, n. 40.

Con l'art. 5, d.l. 25 marzo 2010, n. 40, che modifica l'art. 6, d.p.r. 380/2001, il legislatore statale continua il suo disegno di semplificazione dell'attività edilizia nell'intento di ridare fiato al settore da molto tempo in crisi (Lamberti C., La nuova disciplina dell'attività edilizia libera, in Urb. App., 2010, 515)..

La normativa è stata sostanzialmente modificata in sede di conversione dalla L. 22 maggio 2010, n. 73 (Palliggiano G., Sull'attività edilizia libera una specie di “minidia”, in Guida Dir., 20101, 24, 45).

Gli interventi devono comunque realizzarsi nell'osservanza delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.

La norma distingue fra gli interventi che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo e quelli che possono essere realizzati previa comunicazione dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato all'amministrazione comunale.

Sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo, ex art. 5, comma 1, l. 73/2010:

a) gli interventi di manutenzione ordinaria;

b) gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;

c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;

d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;

e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola.
La comunicazione dell'inizio dei lavori è obbligatoria per gli altri  interventi elencati ex art. 5, comma 2, l. 73/2010. Essa è inoltrata, anche per via telematica, da parte dell'interessato all'amministrazione comunale.

A differenza della denuncia di inizio di attività la c.i.a. deve soltanto precedere  l'intervento senza che sia richiesto anche un breve intervallo prima che i lavori possano iniziare. L'amministrazione non ha alcun potere cautelare. (Centofanti N., L’abusivismo edilizio, 2010,59)

 Gli  interventi elencati, ex art. 5, comma 2, l. 73/2010, sono:

a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), d.p.r. 380/2001, ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;

b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;

c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

d) i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al d.m. lavori pubblici 2 .4.1968, n. 1444;

e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

L'interessato alla realizzazione degli interventi sopra citati deve allegare alla comunicazione di inizio dei lavori le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore.

Per gli interventi di manutenzione straordinaria devono essere indicati, inoltre, i dati identificativi dell'impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori e una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa né con il committente.

Il tecnico deve asseverare, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.

L'interessato deve provvedere, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale nel termine di cui all'art. 34-quinquies, 2° co., lettera b), l. 9.3.2006, n. 80.

Del tutto irrisorio ed inadeguato appare il sistema sanzionatorio previsto per l'omessa presentazione della comunicazione di inizio lavori.

L'art. 5, 7° co., l. 73/2010, prevede infatti che la mancata comunicazione dell'inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro.

Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione  è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.

La comunicazione di inizio lavori è soggetta al controllo del comune per verificare se i lavori svolti corrispondano alle indicazioni fornite nella preventiva comunicazione

E' da ricordare che se si è realizzato un intervento soggetto al titolo edilizio della c.i.a., l'accertamento del preteso abuso edilizio è sanzionabile in via amministrativa soltanto con la sanzione pecuniaria.

Se, diversamente, è accertato l'obbligo di richiedere un permesso di costruire il comune procede con le sanzioni demolitorie. (ex arg. T.A.R. Liguria Genova, sez. I, 25 .1.2010, n. 188, in Red. amm. TAR, 2010, 1).