Ascensore condominiale: come si dividono le spese per la conservazione e la sicurezza

La Legge n.220/2012 di riforma del condominio ha esteso il criterio dettato dal vecchio art.1124 del Codice Civile di riparto delle spese per le scale anche agli ascensori.

Ciò vuol dire che, in mancanza di regolamento condominiale, ai sensi dell'art. 1124 del Codice Civile l’ascensore è mantenuto dai proprietari delle singole unità immobiliari a cui servono. 
La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

L'art. 1124 del Codice Civile divide, pertanto, la spesa in due metà: alla ripartizione della prima metà si provvede in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano che delle scale si servono, alla ripartizione della seconda metà si provvede in misura proporzionale all'altezza di ciascuno degli stessi piani dal suolo. 

Le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, quando siano di proprietà separata, sono conside­rate come piani solo per quanto riguarda concorso nella prima metà di spese, mentre non concorrono al pagamento della seconda metà.

Con la sentenza n. 8823 del 30 aprile 2015 la Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare ancora una volta i criteri di ripartizione degli oneri condominiali: in ipotesi di ricostruzione e manutenzione di scale ed ascensore la norma di riconoscimento è costituita dall'art. 1124 c.c., che impone una suddivisione delle spese per il 50% in ragione dei millesimi generali e per il 50% in ragione del piano, salvo che sussista un diverso accordo di ripartizione di natura negoziale approvato all'unanimità dai condomini. 

E' opportuno, inoltre, verificare quando è stato realizzato l'ascensore:

a) l'impianto di ascensore eseguito all'epoca della costruzione dell'edificio, o comunque in un momento precedente al sorgere del condominio (ovvero prima dell'alienazione delle singole unità immobiliari), è oggetto di proprietà comune presunta (in tal senso, si vedano gli artt. 1117, n. 3, e 1124, comma 1°, del Codice Civile). 

Laddove poi l'edificio condominiale sia fornito di più scale, e quindi di più ascensori, ciascuno dei quali serva in modo esclusivo all'uso e al godimento di una parte soltanto dell'immobile, ogni ascensore può considerarsi comune non già alla totalità dei condomini, bensì soltanto a quella parte di essi al cui uso sia funzionalmente e strutturalmente destinato;

b) la proprietà dell'ascensore realizzato successivamente alla costituzione del condominio, è regolata dalla disciplina delle innovazioni ex artt. 1120 e 1121 c.c. ed ha quindi titolo nella apposita deliberazione assembleare di approvazione dell'opera e di ripartizione delle relative spese, in favore soltanto di coloro che abbiano voluto l'impianto e sopportato integralmente il suo costo. 

In pratica, l'ascensore che, pur essendo utilizzabile da tutti, sia stato però costruito a spese di uno soltanto dei condomini, rimane di proprietà esclusiva di questo fino alla richiesta degli altri di partecipare ai suoi vantaggi, contribuendo ai relativi costi di costruzione e manutenzione;

c) nel caso di ascensore installato successivamente alla costruzione dell'edificio, ma con il consenso di tutti i condòmini, l'impianto si intende di proprietà comune fra tutti i partecipanti, in proporzione al valore della superficie di proprietà esclusiva.

Sussistendo una "presunzione di condominialità" dell'ascensore, le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, da ripartire tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 codice civile, prescindono dalla considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto.
Anche i proprietari di unità aventi accesso autonomo dalla strada devono, infatti, concorrere alle spese generali inerenti impianti e servizi condominiali, purché si tratti di utilità costituenti elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato, ovvero strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione delle strutture, cui tutti i condomini siano tenuti per la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi.

A tal proposito, si segnala la sentenza n. 14697 del 2015 della Corte di Cassazione.

Alla luce di quanto esposto, anche i condòmini al piano terra sono tenuti al pagamento delle spese per la conservazione e la sicurezza dell'ascensore.

Questa disciplina si applica anche nel caso di ricostruzione e manutenzione dell’ascensore. 

Si rileva che la disciplina prevista dal codice civile appena esplicata può sempre essere derogata, ma è necessario l’accordo di tutti i condòmini preso all’unanimità.
Così, per esempio, l’assemblea potrà stabilire di non far pagare le spese in questione agli appartamenti al piano terra o a quelli del sottoscala o del piano rialzato, ma tale decisione richiederà il voto unanime.