La prevenzione. Nell’ambito della disciplina delle distanze

La prevenzione.

Nell’ambito della disciplina delle distanze acquista una particolare collocazione la normativa del codice civile in tema di prevenzione.

Il primo dei due proprietari di fondi confinanti che edifica sul proprio terreno può scegliere se costruire sul confine ovvero ad una distanza dal confine non inferiore a quella legale; è fatto salvo, in quest’ultima ipotesi, il diritto del vicino di avanzare fino alla costruzione precedentemente realizzata, rispettando le norme sulla comunione forzosa del muro, ai sensi dell’art. 875 c.c. (Assini e Mantini 1997, 502).

Il proprietario che costruisce per primo ha la facoltà di scegliere le distanze da tenere, diritto di prevenzione, condizionando le scelte del proprietario confinante.

Il criterio della prevenzione viene definito come quel meccanismo per cui “chi costruisce per primo detta legge a chi costruirà successivamente”. Sottolineandone non solo gli effetti prodotti nei confronti del vicino prevenuto, ma anche verso il preveniente stesso, si parla di principio di forza in base al quale “il proprietario che costruisce per primo regola le costruzioni in epoca successiva”

(Galletto 1990, 468).

Il criterio della prevenzione, anche se può sembrare contrario alla posizione di parità che caratterizza i rapporti di vicinato, in realtà non lede il principio di uguaglianza tutelato dalla costituzione, dato che esso viene riconosciuto dalla normativa ad entrambi i proprietari.

Ne è stata quindi esclusa l’incostituzionalità, ai sensi degli artt. 3 e 42 della costituzione, rimarcando che la  disparità si concretizza solo qualora tale diritto venga esercitato, per cui il diverso trattamento trova giustificazione nella disomogeneità delle situazioni. D’altro canto la norma costituzionale riserva al legislatore ordinario la concreta disciplina dei rapporti fra proprietari. Vedi cap. XII, n. 99.3.

Il cosiddetto criterio di prevenzione, previsto dal codice civile, attribuisce al confinante che edifichi per primo il diritto di costruire il muro perimetrale scegliendone la collocazione.

Quando il muro si trova ad una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro sesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.

Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di precedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di quindici giorni e deve procedere  alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta

(Art. 875 c.c.).

Il confinante può scegliere fra tre possibilità legittime ben definite.

1) La prima prevede che il proprietario possa costruire il muro perimetrale in modo che esso sia sulla linea di confine del suo terreno. In questo caso il secondo edificante potrà costruire in aderenza o in appoggio, utilizzando anche lui tutta l’area di sua proprietà per edificare. Si ha così perfetta parità fra i due vicini.

Il secondo proprietario è naturalmente libero di scegliere di costruire non in aderenza ed allora deve rispettare la distanza legale, lasciando lo spazio necessario fra il proprio immobile e quello già edificato, ed è l’unico responsabile di questo sacrificio.

2) La seconda possibilità prevede che il primo proprietario che costruisca collochi il muro perimetrale esterno ad una distanza dal confine che sia pari o maggiore alla metà della distanza legale ovvero ad una distanza pari o maggiore di m. 1,5, qualora i regolamenti edilizi non dispongano diversamente.

In questo caso anche il secondo edificante deve costruire ad una distanza dal confine pari alla metà di quella legale, così che la somma delle due distanze dal confine corrisponda a quella richiesta.

Anche in questo caso vi è perfetta parità fra la posizione dei due confinanti. Il secondo edificante può, naturalmente, essere avvantaggiato se il primo ha collocato il proprio muro perimetrale ad una distanza maggiore della metà di quella legale, ma è conseguenza di una libera scelta.

3) La terza possibilità è che il primo proprietario edificante collochi il muro perimetrale ad una distanza qualunque, compresa fra il confine del suo terreno e la metà della distanza legale.

In questo caso l’art. 875 c.c. permette al secondo proprietario di edificare sul terreno altrui sino a costruire in aderenza o in appoggio, regolando minuziosamente le modalità.

Ad esempio: la distanza minima tra le costruzioni è di tre metri: il vicino costruito ad un metro dal confine.

Il proprietario prevenuto decide di costruire in appoggio al muro del vicino: la conseguenza è ce il vicino subirà la comunione forzosa del muro e la perdita di un striscia del suo terreno (un metro), ma avrà diritto di essere indennizzato

(Bianca 1999, 258).

Il  secondo edificante, oltre a pagare l’acquisto coattivo del terreno altrui, deve interpellare il primo offrendogli la possibilità, per evitare la costruzione in aderenza, di demolire il muro. La risposta deve essere data entro 15 giorni e, se positiva, il muro deve essere demolito entro sei mesi.

La prevenzione non impone a chi costruisce per primo di realizzare la costruzione secondo una linea retta, ma può articolarsi secondo le esigenze della migliore progettazione dell’opera.

Il preveniente può costruire con rientranze orizzontali - nella specie chiostrina - rispetto al confine, realizzando una costruzione lungo una linea spezzata, costringendo il prevenuto che voglia costruire sul confine, in aderenza o in appoggio, ad arretrare in corrispondenza  delle rientranze fino a rispettare le distanze minime prescritte, non potendo questi pretendere che il preveniente elimini le rientranze per consentirgli di costruire lungo il confine in linea retta

(Cass. civ., sez. II, 13 maggio 1998, n. 4819, GCM, 1998).

La giurisprudenza ha sancito, invece, la definitività della opzione formulata nel senso che l’edificio deve realizzarsi conformemente alla scelta iniziale e svilupparsi conseguentemente, senza che sia consentito nella sopraelevazione utilizzare diversi criteri di rispetto delle distanze, realizzando un edifico con diverse rientranze.

In tema di distanze nelle costruzioni la scelta che spetta al preveniente di costruire sul confine è definitiva nel senso che una volta iniziata la costruzione sulla linea di confine egli è obbligato, nel sopraelevare l'opera, a costruire in corrispondenza della stessa linea su cui ha innalzato i piani inferiori, oppure a distanza non inferiore a quella legale prescritta per le costruzioni, giacché se gli fosse consentito di realizzare una scelta variabile tra i vari piani del fabbricato costringerebbe il vicino prevenuto ad elevare a sua volta un edificio  con muri perimetrali a linea spezzata

(Cass. civ., sez. II, 20 luglio 1999, n. 7762, GCM, 1999, 1678).

La disciplina della prevenzione prevede che i due fondi siano fra loro confinanti.

Detto requisito evidentemente non sussiste se essi sono separati da una strada.

In tal caso la giurisprudenza suggerisce il conteggio da effettuarsi qualora la distanza richiesta sia superiore a quella della strada.

Si deve: 1) considerare il distacco previsto dalla normativa; 2) verificare la distanza che residua dopo avere sottratto la larghezza della strada; 3) misurare la differenza che residua divisa per i due fondi soggetti al rispetto. Essa costituisce la distanza da tenere dal confine da ciascuno dei due proprietari.

Sono fatti salvi gli eventuali limiti di rispetto dal ciglio stradale fissati dal codice della strada o dalla normativa speciale.

Quando due fondi siano separati da una striscia di terreno inedificata e inedificabile di proprietà aliena che abbia una larghezza inferiore alla distanza legale prescritta fra le costruzioni, non trova applicazione il diritto di prevenzione, dovendo ciascuno dei proprietari costruire sul proprio fondo ad una distanza, rispetto al confine con il terreno di proprietà aliena, che non sia inferiore alla metà della differenza che residua sottraendo dal distacco imposto dalla normativa edilizia la misura dello spazio occupato dalla striscia di terreno interposta

(Cass. civ., sez. II, 10 aprile 1999, n. 3506, GCM, 1999, 806).

Qualora due fondi siano separati da una striscia di terreno inedificata e inedificabile di proprietà aliena che abbia una larghezza inferiore alla distanza legale prescritta fra le costruzioni, non può trovare applicazione il diritto di prevenzione riguardo alle costruzioni che siano realizzate su detti fondi dai rispettivi proprietari.

In tal caso, al fine di assicurare il rispetto delle distanze legali e di ripartire il relativo onere in pari misura, ciascuno dei proprietari può e deve conseguentemente costruire sul proprio fondo ad una distanza rispetto al confine con il terreno di proprietà  aliena  che non  sia inferiore alla metà della differenza che residua, sottraendo dal distacco imposto dalla normativa edilizia la misura dello spazio occupato dalla striscia di terreno interposta

(Cass. civ., sez. II, 28 giugno 1993, n. 7129, NGCC, 1994, I, 624, nota Santoro).