Le ricostruzioni.

Le ricostruzioni.

In caso di ricostruzione di un edificio, se la normativa in vigore al momento della ricostruzione è più restrittiva di quella vigente al tempo dell’edificazione, si presenta un problema di delicata soluzione.

Vi è, infatti, la necessità di tenere in considerazione il diritto di chi, avendo edificato rispettando le disposizioni in vigore all’epoca della costruzione, intende ricostruire il manufatto nelle esatte dimensioni preesistenti. Se, invece, viene prevista una sopraelevazione o una modifica planovolumetrica rispetto al precedente edificio, è pacifico che questa deve adeguarsi alla nuova normativa, dato che si tratta di nuova  costruzione. D’altro canto vi è l’esigenza di far applicare la nuova normativa secondo il noto principio del tempus regit actus.

Importante è, a tale proposito, il contenuto della nuova normativa. 

Se mancano esplicite disposizioni in merito alle ricostruzioni nei regolamenti edilizi o nelle norme di attuazione del piano regolatore generale, che impongano loro l’obbligo di adeguarsi alla nuova disciplina delle distanze fra costruzioni o dal confine, l’orientamento dominante tende a consentire le ricostruzioni negli esatti limiti planovolumetrici della preesistente fabbrica, privilegiando, quindi, la tutela del diritto di chi è titolare della posizione acquisita (Galletto 1990, 467).

La nuova normativa che pone norme più restrittive in materia di distanze deve esse applicata anche nel caso si intervenga con un intervento di ampliamento dell’edificio preesistente.

Il fabbricato, infatti non può essere modificato, realizzandosi in tal modo una nuova costruzione, senza tenere conto della nuova normativa.

Nell'ambito delle opere edilizie, va tenuta distinta la semplice ristrutturazione,  che si  verifica ove  gli interventi  abbiano interessato un  edificio del quale sussistano, ed, all'esito degli stessi, rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, sicché le modificazioni siano solo interne, dalla ricostruzione, ravvisabile allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l'intervento  si traduca nell'esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, ed, in particolare, senza aumenti né della volumetria, né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro.

In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di nuova costruzione, da  considerare tale, ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui come previste dagli strumenti urbanistici locali, nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano  estese  anche  alle ricostruzioni, ovvero, ove una siffatta norma  non  esista, solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario

(Cass. civ., sez. II, 26 ottobre 2000, n. 14128, GCM, 2000, 2184). 

La giurisprudenza ha precisato gli effetti che derivano al proprietario di un fabbricato in precedenza demolito qualora a costui venga riconosciuto, con sentenza passata in giudicato, il diritto a ricostruire un fabbricato delle identiche dimensioni.

Se nelle more del giudizio il confinante ha realizzato un manufatto ad un distanza inferiore, richiedendo un provvedimento autorizzatorio che utilizzi la facoltà di costruire col regime della prevenzione, di certo chi ha realizzato il secondo manufatto non può ritenere che la costruzione sia da considerarsi legittima per effetto sanante del provvedimento comunale.

Questo è, infatti, rilasciato salvo i diritti dei terzi, ed egli deve ottemperare a quanto deciso con sentenza, provvedendo ad arretrare il suo fabbricato anche se realizzato in precedenza secondo norme che consentano la costruzione in carenza attuale di una costruzione a confine.

Egli doveva tenere in debito conto il diritto del confinante di potere gli stesso ricostruire il preesistente fabbricato e comportarsi di conseguenza nel richiedere l’autorizzazione in comune. 

Il proprietario di un edificio costruito sul confine ed in un primo tempo  demolito  vanta il diritto, nei confronti del proprietario frontista,  qualora  gli venga  riconosciuta, con sentenza passata in giudicato, la  facoltà di  ricostruire  il predetto edificio, a che questi  rispetti le distanze legali previste per le costruzioni finitime  nell'erigere, a sua  volta, un proprio manufatto, con la conseguenza che la eventuale costruzione realizzata dal frontista a distanza  inferiore a  tre  metri  risulterà illegittima  anche  se, successivamente  ad essa, il diritto alla ricostruzione del manufatto demolito venga esercitato, dal relativo proprietario, in arretramento rispetto al confine, non potendo il  principio  secondo il quale i commoda della prevenzione si perdono se la ricostruzione del vecchio fabbricato non si estenda più sino al confine -

In caso contrario si devono osservare le distanze  prescritte dalle norme vigenti al tempo della ricostruzione - far venire meno l'illegittimità dell'operato del proprietario della costruzione frontistante che abbia,  già in  precedenza, costruito in violazione delle prescritte distanze

(Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1997, n. 12307, GCM, 1997, 2329. Cass. civ, sez. II, 25 agosto 1989, n. 3762, SG, 1989, II, 1060).