Concordo con i dubbi espressi dal Notaio Paolo Tonalini.
Il legislatore dovrebbe semplificare le cose o complicarle?
Forse a complicarle c'è qualcosa da guadagnare?
Il mancato coordinamento tra la normativa regionale lombarda e la nuova legge nazionale, in vigore dal 4 agosto scorso, sta sollevando numerosi dubbi sulle modalità di ottemperare l'obbligo di allegazione dell'ACE/APE agli atti di trasferimento di immobili.
I problemi sollevati dal conflitto tra le diverse norme sono stati portati all'attenzione del legislatore, e probabilmente saranno risolti solo con un nuovo intervento legislativo.
La situazione attuale, comunque, è questa:
1) La legge nazionale prevede, dal 4 agosto scorso, l'obbligo di allegare l'attestato energetico a tutti gli atti, a pena di nullità (oltre all'applicazione di pesanti sanzioni pecuniarie); sono previste solo alcune eccezioni specificamente indicate dalla legge (per l'elenco dettagliato, si veda http://www.tonalini.it/Testi/Testi/certener-eccezioni.htm).
La previsione della sanzione di nullità, per quanto manifestamente eccessiva e sproporzionata rispetto agli interessi tutelati dalla norma, impone la massiama attenzione nella sua applicazione, perchè in presenza di nullità dell'atto l'acquirente (pur avendo pagato il prezzo) non diventa proprietario dell'immobile (e se fa un mutuo, anche l'ipoteca a favore della banca rimane priva di valore). Le conseguenze della violazione delle norme nazionali sull'APE, dunque, sarebbero catastrofiche.
2) La normativa regionale lombarda non si è ancora adeguata alla nuova legge nazionale, quindi continua a prevedere alcune ipotesi di esclusione dall'obbligo di allegare l'ACE, che però non possono più trovare applicazione pratica, perchè in materia di validità degli atti notarili conta solo la normativa nazionale, quindi le ipotesi di esclusione sono attualmente solo quelle previste dalla legge nazionale
L'unica parte della normativa regionale che continua a trovare applicazione è quella relativa alle modalità di rilascio dell'attestato (l'elenco dei certificatori abilitati, la modulistica, etc.) che pertanto in Lombardia continua ad essere denominato (provvisoriamente) ACE anzichè APE. Questo è ciò che ha stabilito il Ministero dello Sviluppo Economico nella circolare del 7 agosto 2013, e ha ribadito la Regione Lombardia nel Comunicato dell'8 agosto 2013.
Tra le ipotesi di esclusione "regionali" che non possono più essere applicate c'è, purtroppo, quella sui fabbricati privi di impianti.
Fino a oggi il software della Regione Lombardia (CENED) non è stato ancora adeguato alla nuova normativa nazionale, quindi si possono presentare alcune difficoltà pratiche nel rilascio dell'attestato, che tuttavia possono essere superate forzando il sistema, in modo di ottenere il rilascio di un attestato valido.
Per risolvere questa situazione, alcuni hanno proposto un'interpretazione che consentirebbe di far prevalere la normativa regionale su quella nazionale (è questa anche la posizione che si sta diffondendo negli ambienti del CENED). Purtroppo questa interpretazione non è supportata da adeguate motivazioni, e non è stata accolta, finora, nè dal Ministero dello Sviluppo Economico, nè dal Consiglio Nazionale del Notariato. Seguire questa strada, dunque, ci esporrebbe al grave rischio della nullità dell'atto, con tutte le conseguenze che ne derivano.
Allo stato attuale, dunque, non è possibile procedere alla stipula di un atto di trasferimento di un edificio senza allegare l'attestato energetico, al di fuori delle eccezioni espressamente previste dalla normativa nazionale (per esempio, gli edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione).
La situazione attuale, comunque, è questa:
1) La legge nazionale prevede, dal 4 agosto scorso, l'obbligo di allegare l'attestato energetico a tutti gli atti, a pena di nullità (oltre all'applicazione di pesanti sanzioni pecuniarie); sono previste solo alcune eccezioni specificamente indicate dalla legge (per l'elenco dettagliato, si veda http://www.tonalini.it/Testi/Testi/certener-eccezioni.htm).
La previsione della sanzione di nullità, per quanto manifestamente eccessiva e sproporzionata rispetto agli interessi tutelati dalla norma, impone la massiama attenzione nella sua applicazione, perchè in presenza di nullità dell'atto l'acquirente (pur avendo pagato il prezzo) non diventa proprietario dell'immobile (e se fa un mutuo, anche l'ipoteca a favore della banca rimane priva di valore). Le conseguenze della violazione delle norme nazionali sull'APE, dunque, sarebbero catastrofiche.
2) La normativa regionale lombarda non si è ancora adeguata alla nuova legge nazionale, quindi continua a prevedere alcune ipotesi di esclusione dall'obbligo di allegare l'ACE, che però non possono più trovare applicazione pratica, perchè in materia di validità degli atti notarili conta solo la normativa nazionale, quindi le ipotesi di esclusione sono attualmente solo quelle previste dalla legge nazionale
L'unica parte della normativa regionale che continua a trovare applicazione è quella relativa alle modalità di rilascio dell'attestato (l'elenco dei certificatori abilitati, la modulistica, etc.) che pertanto in Lombardia continua ad essere denominato (provvisoriamente) ACE anzichè APE. Questo è ciò che ha stabilito il Ministero dello Sviluppo Economico nella circolare del 7 agosto 2013, e ha ribadito la Regione Lombardia nel Comunicato dell'8 agosto 2013.
Tra le ipotesi di esclusione "regionali" che non possono più essere applicate c'è, purtroppo, quella sui fabbricati privi di impianti.
Fino a oggi il software della Regione Lombardia (CENED) non è stato ancora adeguato alla nuova normativa nazionale, quindi si possono presentare alcune difficoltà pratiche nel rilascio dell'attestato, che tuttavia possono essere superate forzando il sistema, in modo di ottenere il rilascio di un attestato valido.
Per risolvere questa situazione, alcuni hanno proposto un'interpretazione che consentirebbe di far prevalere la normativa regionale su quella nazionale (è questa anche la posizione che si sta diffondendo negli ambienti del CENED). Purtroppo questa interpretazione non è supportata da adeguate motivazioni, e non è stata accolta, finora, nè dal Ministero dello Sviluppo Economico, nè dal Consiglio Nazionale del Notariato. Seguire questa strada, dunque, ci esporrebbe al grave rischio della nullità dell'atto, con tutte le conseguenze che ne derivano.
Allo stato attuale, dunque, non è possibile procedere alla stipula di un atto di trasferimento di un edificio senza allegare l'attestato energetico, al di fuori delle eccezioni espressamente previste dalla normativa nazionale (per esempio, gli edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione).
Al di fuori delle eccezioni espressamente previste, una certificazione negativa (cioè attestante l'assenza di impianti), pur se proveniente da un certificatore abilitato, non consente di stipulare l'atto.
Non è da escludere, però, che ci siano novità in arrivo nelle prossime settimane.
Non è da escludere, però, che ci siano novità in arrivo nelle prossime settimane.
Notaio Paolo Tonalini
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