La Cedolare Secca. Quando conviene????

La Cedolare Secca. Quando conviene????

La "cedolare secca sugli affitti" è un'imposta introdotta nel 2011 che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011).

La scelta se aderire o meno a questa nuova imposta è lasciata al locatore ed il nuovo regime si applica in alternativa a quello ordinario.

La "cedolare secca" sostituisce:

- l'Irpef e le relative addizionali regionali e comunali,

- l'imposta di registro (anche per le risoluzioni e le proroghe del contratto),

- l'imposta di bollo (come sopra).

Il reddito assoggettato a cedolare:

- è escluso dal reddito complessivo ai fini Irpef.

- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.

- il reddito assoggettato a cedolare deve essere comunque considerato ai fini della determinazione dei requisiti per la determinazione di deduzioni, detrazioni, esenzioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al reddito (calcolo dell'ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico etc.).

Possono scegliere il regime della "cedolare secca" le persone fisiche proprietari o usufruttuari di immobili adibiti  ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali dalla A1 alla A11 esclusa l'A10 (uffici o studi privati).

L'opzione può essere esercitata per ciascuna unità immobiliare e relative pertinenze se affittate congiuntamente all'abitazione principale.

Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali e in ogni caso la scelta non può essere effettuata nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

La "cedolare secca" si calcola applicando un' aliquota fissa del 21% sull'intero canone di locazione annuo, qualunque sia l'importo.

L' aliquota scende al 10% per i contratti di locazione a canone concordato.

La cedolare deve essere versata entro i termini stabiliti per il versamento Irpef (sia per quanto riguarda l' acconto che il saldo).
A partire dal 2012 il versamento dell'acconto è pari al 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente con la seguenti modalità:

- in un'unica soluzione entro il 30 novembre di ciascun anno se l'importo è inferiore a 257,52 euro.
- in due rate del 40% e del 60% se l'importo dovuto è maggiore o uguale a 257,52 euro (la prima rata va versata entro il 16 giugno di ogni anno, la seconda entro il 30 novembre).

Il versamento della cedolare secca (sia in acconto che a saldo) va effettuato sempre con il modello F24, anche da coloro che si avvalgono dell'assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi ad un CAF, a un professionista abilitato o al datore di lavoro come sostituto d'imposta.

Chi intende avvalersi del regime della "cedolare secca" può esercitare l'opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria (approvato con provvedimento del 7/04/2011) oppure il modello 69.

Inoltre il proprietario deve dare comunicazione della scelta al conduttore (affittuario) con lettera raccomandata.
Nella lettera deve essere contenuta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione sulla "cedolare secca", l'adeguamento Istat del canone di locazione, anche se previsto contrattualmente.
La comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione della "cedolare secca". Il mancato invio rende inefficace l'opzione stessa (articolo 3, comma 11 del DLGS 23/2011).

L'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della "cedolare secca" per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l'opzione viene esercitata per le annualità successive.

Il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione.

La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.

Resta salva la facoltà di esercitare nuovamente l'opzione nelle annualità successive. avvocatoandreani. it/